Công thức tăng giá của các trục đại lộ “xương sống” TP.HCM
Tác động của hạ tầng giao thông đến giá trị bất động sản luôn rõ ràng và nhất quán. Trong suốt 10 năm qua, thị trường phía Nam chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ của bất động sản dọc tuyến hạ tầng trọng điểm. Đặc biệt, các trục “xương sống” như đại lộ Võ Văn Kiệt, Phạm Văn Đồng, quốc lộ 13, xa lộ Hà Nội, Nguyễn Văn Linh… từng ghi nhận những “nấc thang” tăng giá bền vững suốt các chu kỳ phát triển.
Đơn cử, khi tuyến đường Phạm Văn Đồng khởi công và chính thức đưa vào sử dụng năm 2015, bất động sản TP.Thủ Đức, TP.HCM (cũ) đã nhiều lần lập “kỷ lục” về giá bán. Hiện giá bất động sản quanh tuyến đường này đã tăng gấp 8-10 lần (tùy vị trí) so với năm 2015. Sau tuyến Phạm Văn Đồng thì một loạt công trình hạ tầng kết nối khác như hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn, cầu Thủ Thiêm 1, cầu Thủ Thiêm 2… ra đời đã khiến khoảng cách giá bất động sản giữa khu vực quận 1, quận 3 với Thủ Đức ngày càng thu hẹp.
Tương tự, đại lộ Đông Tây (đại lộ Võ Văn Kiệt) kể từ thời điểm khởi công (2005) đến giai đoạn thông xe (2011) cùng với hầm Thủ Thiêm thì bất động sản dọc tuyến thuộc khu vực khu Đông (Q.2 cũ), khu Tây TP.HCM (Q.Bình Tân, Q.8 cũ) và khu trung tâm (quận 1, quận 5 cũ) liên tục tăng giá. Mức tăng ghi nhận trung bình từ 20-30% mỗi năm. Đến giai đoạn dự án hoàn thiện, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nhờ việc cư dân di chuyển dễ dàng giữa các khu vực và khả năng kéo giãn dân từ khu trung tâm về các khu lân cận để sinh sống.
Một dự án hạ tầng nổi bật về mức độ tăng giá bất động sản phải kể đến xa lộ Hà Nội . Vào năm 2010 (trước khi dự án mở rộng), giá bất động sản quanh khu vực này dao động từ 8-15 triệu/m2. Năm 2015 (sau khi mở rộng xa lộ Hà Nội), giá tăng lên 25-40 triệu/m2, tức tăng gấp 2,8 lần trong vòng 4 năm.
Vào năm 2020, trước khi tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, chạy song song xa lộ Hà Nội xuất hiện, giá bất động sản nơi đây dao động trong khoảng 45 - 80 triệu/m2. Đầu năm 2025 (sau khi metro vận hành), giá bất động sản dọc tuyến xa lộ Hà Nội tăng vọt lên 90 - 130 triệu/m2, tăng 1,9 lần so với trước khi metro vận hành, và tăng gần gấp 5 lần so với thời điểm 2010. Đến nay, khi tuyến metro đã hoạt động gần một năm, giá nhà đất quanh xa lộ Hà Nội vẫn tiếp tục tăng lên, đặc biệt các dự án tại khu vực phường Thảo Điền (cũ) và An Phú (cũ).
Như vậy, từ mốc khởi công dự án đến giai đoạn hoàn thiện (cách nhau 3-5 năm), sự chênh lệch tăng giá bất động sản dao động từ 50-60%. Đây được xem là “công thức” tăng giá quanh trục hạ tầng trọng điểm, đã được minh chứng rất rõ trên thị trường địa ốc.
Tác động của hạ tầng giao thông đến giá trị bất động sản luôn rõ ràng và nhất quán.
Cùng chung hướng phát triển tương tự xa lộ Hà Nội, tuyến quốc lộ 13 khu Đông Bắc TP.HCM từng chứng kiến những “nấc thang” tăng giá qua các chu kỳ phát triển.
Khảo sát cho thấy, giá đất mặt tiền Quốc lộ 13 đoạn Hiệp Bình - Bình Triệu đã tăng từ 45 - 55 triệu/m2 (năm 2020) lên 100 - 180 triệu/m2 (hiện nay). Các tuyến nội khu lân cận tăng gần gấp đôi, đạt 60 - 80 triệu/m2 trong vòng 3-4 năm. Cũng trên trục đường này hướng Bình Hòa đến Thành Phố Mới, từng ở mức 40 - 45 triệu/m2, nay đã tăng lên 55 - 70 triệu/m2.
Hiện chỉ còn một số dự án như La Pura của Phát Đạt dự báo mức giá trên dưới 55 triệu đồng/m2 sẽ dần “vắng bóng” trên thị trường Đông bắc TP.HCM.
Mới đây, khi có thông tin quốc lộ 13 mở rộng lên 60m vào đầu năm 2026, đoạn từ cầu Bình Triệu (Thủ Đức, TP.HCM cũ) đến cầu Vĩnh Bình, Thuận An, Bình Dương (nay là TP.HCM) thì giá bất động sản dọc tuyến này lại tiếp tục tăng. Sau khi hoàn thiện mở rộng, tuyến đường này sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ phường Bình Hòa, phường Lái Thiêu về khu Hàng Xanh chỉ 15 phút.
Cùng với đó, tuyến metro số 2, chạy dọc quốc lộ 13, từ Thủ Dầu Một đến Hiệp Bình Phước, tương đồng với quy hoạch tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên chạy song song Xa lộ Hà Nội, đang khẩn trương lập báo cáo nghiên cứu khả thi, được xem là động lực cho việc tăng giá bất động sản dọc tuyến đường này trong tương lai.
Một số chuyên gia trong ngành dự đoán, các dự án căn hộ cao cấp dọc quốc lộ 13 hiện tại có thể tăng lên 90 triệu đồng/m2 vào năm 2027, khi hoàn thành việc mở rộng trục hạ tầng này. Điều này là có cơ sở khi mức giá đền bù đất ở tại vị trí mặt tiền Quốc lộ 13 thuộc địa phận TP.HCM được điều chỉnh lên mức hơn 116 triệu đồng/m2 - Theo Quyết định số 3137/QĐ- UBND ngày 23/6/2025.
Còn Theo Quyết định số 2934 được UBND tỉnh phê duyệt năm 2023, đơn giá đất để bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án giải phóng mặt bằng Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Ông Bố đến nút giao Hữu Nghị, TP.Thuận An (cũ) cao nhất đạt hơn 42 triệu đồng/m2. Những con số này minh chứng cho thấy, đơn giá/m2 bất động sản dọc tuyến Quốc lộ 13 sẽ không thấp trong tương lai.
Đó là lý do, thời gian qua, mức độ quan tâm đến bất động sản khu Đông Bắc, đặc biệt là các phường Hiệp Bình, Tam Bình, P.Bình Hoà, P.Thuận An (TP.HCM)… gia tăng đáng kể. Tâm lý người mua vào đón đầu cơ hội hạ tầng thể hiện rõ nét ở giai đoạn này.
Những con số “biết nói”
Nếu “đặt bàn cân” so sánh các yếu tố như thu hút đầu tư, thu nhập bình quân đầu người hay sự liền mạch trong kết nối hạ tầng về trung tâm quận 1 (TP.HCM cũ) thì Dĩ An, Thuận An (cũ) có phần trội hơn Q.9, Q.Thủ Đức (cũ). Trong khi đó, giá bất động sản nơi đây đang thấp hơn Q.9, Q.Thủ Đức (TP.HCM cũ) từ 30-40%.
Khi rào cản tâm lý “hộ khẩu TP.HCM” bị xoá bỏ, mặt bằng giá tốt hơn, nguồn cung dồi dào hơn và hạ tầng đầu tư tốt đã thúc đẩy người mua chuyển hướng tìm kiếm các dự án nhà ở tại Bình Dương (cũ). Minh chứng rõ nét là thời gian gần đây, lượng người từ Quận 12, Gò Vấp, Bình Thạnh và Thủ Đức tìm đến phường Bình Hoà để mua nhà tăng đáng kể. Nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại Bình Dương (cũ) ghi nhận tăng 49% sau thời điểm sáp nhập.
(Nguồn nghiên cứu: Avison Young)
Chia sẻ mới đây, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young cho hay, thị trường bất động sản vệ tinh TP.Hồ Chí Minh bao gồm Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu (tên gọi trước sáp nhập) nổi lên là những điểm đến đầu tư mới hấp dẫn.
Theo đơn vị này, trong 4 địa phương thu hút dòng người nhập cư trong năm 2024, Bình Dương (cũ) dẫn đầu với tỉ suất di cư thuần đạt 20.7%. Đây cũng là địa phương dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng lao động có việc làm trong 2024 (3.52%). Hai chỉ số này phản ánh năng lực thu hút lao động và tạo ra việc làm tại khu vực này.
Một trong những nguyên nhân chính thúc đẩy sự dịch chuyển lao động là năng lực thu hút vốn FDI ở các địa phương. Bình Dương, Đồng Nai và Long An đều ghi nhận lượng vốn FDI đăng ký cao hơn mức bình quân cả nước (0.68 tỉ USD). Trong đó, Bình Dương (cũ) dẫn đầu với mức tăng 20%, theo sau là Long An với 17% và Đồng Nai 8%.
“Trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ở trung tâm TP.HCM ngày càng tăng, dự kiến xu hướng chuyển dịch lao động sang các đô thị vệ tinh với tiềm năng kinh tế đang lên, sẽ còn tiếp diễn trong tương lai”, chuyên gia Avison Young nhấn mạnh.