Mới đây, Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố đã có dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 2026. Trong đó, giá đất ở được đề xuất chủ yếu biến động tăng mạnh tại các xã ngoại thành. Khu vực 9 (gồm 7 xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có thể tăng cao nhất với 26%.
Tiếp sau đó là khu vực 7 (gồm 9 xã Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc) và khu vực 10 (gồm 12 xã Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương) cùng có mức đề xuất tăng 25%. Bảng giá đất tại xã ngoại thành khác cũng có thể cao hơn từ 16% đến 24%.
Trong khu vực 1, giá đất ở có mức cao nhất là hơn 700 triệu đồng/m2 áp dụng cho thửa giáp mặt đường (vị trí 1) tại 8 tuyến đường phố, gồm: Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn).
Việc bảng giá đất mới dự kiến tăng so với bảng giá đất hiện hành không còn là điều quá bất ngờ. Bởi ngay từ cuối năm 2024, Hà Nội đã điều chỉnh bảng giá đất tạm thời cho giai đoạn chuyển tiếp đến hết năm 2025 và mức tăng khi đó đã được xem là "chưa từng có", từ 2 đến 6 lần so với bảng giá cũ.
Trên nền giá đất điều chỉnh vốn đã ở mức rất cao, đề xuất bảng giá đất dự kiến áp dụng từ năm 2026 của Hà Nội đang dấy lên nhiều lo ngại về ảnh hưởng đến ngành bất động sản khi thị trường sắp phải đối mặt với một làn sóng tác động dây chuyền mới, từ chi phí đầu vào của doanh nghiệp, nghĩa vụ tài chính của người dân, cho tới mặt bằng giá bán và giá thuê nhà trong thời gian tới.
Theo Nguyên Phó chủ tịch UBND TP.Hà Nội Nguyễn Văn khôi lo ngại, nếu bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh sẽ tạo áp lực lớn. Lý do giá đất là yếu tố chính cấu thành chi phí giá thành các sản phẩm thông qua tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng của địa phương, doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như người dân.
“Hệ quả dây chuyền từ giá đất tăng còn có thể khiến thị trường bất động sản chững lại, tác động tiêu cực đến các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, ngân hàng. Nếu xác định giá hợp lý sẽ góp phần tăng trưởng GRDP”, ông Khôi nhấn mạnh.
Vì vậy, theo ông Khôi việc xác định giá đất cần tăng cường cơ hội tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh, kiểm soát biến động giá đất. Hiện thị trường bất động sản và các ngành liên quan đóng góp khoảng 10% GDP. Trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng của Hà Nội từ 11%/năm trở lên, việc điều chỉnh bảng giá đất cần cân nhắc, tránh làm tăng chi phí sản xuất, đầu tư…
Bàn về điều chỉnh giá đất, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cũng từng khẳng định đây là yêu cầu tất yếu trong quá trình phát triển đô thị, song phải bảo đảm hài hòa lợi ích. Nhà nước cần thu đúng, thu đủ nhưng không thể đánh đổi bằng việc đẩy chi phí sinh hoạt và giá nhà lên cao.
"Nếu Bảng giá đất được xây dựng quá cao so với sức chịu đựng của nền kinh tế, sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền, ảnh hưởng đến đầu tư công, thu hút FDI và đặc biệt là cơ hội an cư của người dân”, ông Lực khẳng định.
Đưa ra giải pháp về điều chỉnh Bảng giá đất, chuyên gia về quy hoạch, quản lý đô thị, TS.KTS Hoàng Hữu Phê cho rằng để bảng giá đất 2026 – 2030 vừa sát thực tế vừa ổn định thị trường, Hà Nội nên áp dụng “cơ chế hai tầng”: tầng 1 là giá đất quản lý Nhà nước tăng dần theo lộ trình; tầng 2 là giá đất cụ thể linh hoạt theo hệ số K phản ánh thị trường, tránh biến động đột ngột.
"Đồng thời, cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai điện tử liên thông, công khai giao dịch thực tế; gắn tăng giá đất với hỗ trợ người thu nhập thấp, doanh nghiệp nhỏ và điều chỉnh theo trục hạ tầng, không tăng đồng loạt, bảo đảm công bằng, phát triển đô thị bền vững", ông Phê khẳng định.
Thị trường bất động sản vốn cực kỳ nhạy cảm với các tác động chính sách. Đôi khi, chính sách chưa được áp dụng, giá ngoài thị trường đã tăng cao. Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn không hồi kết là bảng giá đất cố gắng đuổi the" thị trường, nhưng chính động thái này lại kích thích thị trường tăng giá mạnh hơn, khiến chính sách mãi mãi không thể theo kịp.
Thực tế cho thấy, trong khi đề xuất bảng giá đất có khả năng tăng đến 26% ở các khu vực ngoại thành thì giới đầu cơ đã bắt đầu có những động thái nghe ngóng, săn đón hàng. Ngay cả đội môi giới cũng bám lấy thông tin để thúc giục khách hàng nhanh chốt mua, nếu không một thời gian ngắn nữa một khi bảng giá đất 2026 được thông qua và áp dụng thì sẽ không có giá hiện tại nữa.
Trao đổi với chúng tôi Tổng Giám đốc một tập đoàn BĐS lớn tại Hà Nội cho biết với mức tăng 25-26% tại ngoại thành, chi phí đất sẽ giảm sức hút đầu tư dự án BĐS tại đây, ảnh hưởng kế hoạch giãn dân nội đô của Hà Nội, làm thiếu hụt nguồn cung nhà ở và đẩy giá thị trường lên cao hơn do khan hiếm.