9 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai
Chiều 25/12, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành về dự thảo các nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội, quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Tại cuộc họp, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ NN&MT cho biết, điểm nổi bật trong dự thảo Nghị định là việc thu hồi đất chỉ áp dụng với dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất, tạo sự thống nhất trong tổ chức thực hiện.
Các trường hợp khác không được bồi thường về đất, bao gồm: Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác trước ngày 1/7/2014 mà đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm; sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất từ đất được Nhà nước giao quản lý kể từ ngày 1/7/2014 trở về sau.
Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa Cao Văn Cường. Ảnh: VGP
Dự thảo Nghị định đã cụ thể hóa 9 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, trong đó làm rõ các trường hợp trước đây chưa rõ như gia hạn thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, chuyển hình thức sử dụng đất; 8 trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho việc chỉ áp dụng giá đất cụ thể như trước…
Tại cuộc họp, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh thống nhất cao với tỷ lệ 75% diện tích và số hộ dân đồng thuận trong cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên, việc xác định hộ gia đình (kể cả hộ nhiều thế hệ) cần chốt tại thời điểm ban hành thông báo thu hồi đất, nhằm ngăn chặn tình trạng "chạy" tách hộ để trục lợi chính sách.
Từ thực tiễn địa phương, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa Cao Văn Cường kiến nghị làm rõ tỷ lệ 75% diện tích đất thỏa thuận cần được hiểu là "diện tích nhà đầu tư phải thỏa thuận", không bao gồm phần đất công (giao thông, thủy lợi) do Nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong dự án.
Ngoài ra, Thanh Hóa cũng kiến nghị cần phân cấp mạnh hơn cho cấp xã hoặc cấp huyện trong các thủ tục thuê đất hàng năm , giao đất không thu tiền và thu hồi đất, tránh tình trạng hồ sơ dồn ứ lên cấp tỉnh gây quá tải và chậm tiến độ.
Phó Chủ tịch UBND thành phố Hải Phòng Lê Anh Quân nêu băn khoăn về tính khả thi của phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), được tính bằng giá đất thị trường chia cho bảng giá đất. Tuy nhiên, việc xác định chính xác "giá đất thị trường" (đặc biệt theo phương pháp thặng dư) hiện nay vẫn còn nhiều tranh cãi và rất khó thực hiện.
Tránh biến sai sót này thành sai sót khác
Kết luận cuộc làm việc, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh Nghị định phải bám sát nội dung Nghị quyết 254, chỉ có chức năng hướng dẫn thực hiện, tuyệt đối không mở rộng hoặc "vượt quá" thẩm quyền; tránh biến sai sót này thành sai sót khác hoặc làm chính sách thêm phức tạp, khó thực hiện.
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà phát biểu. Ảnh: VGP
Việc quy định các cơ chế mới, nhất là đối với dự án BT , phải tuân thủ nguyên tắc không hồi tố, chỉ áp dụng cho các trường hợp phát sinh từ ngày 1/7/2025 trở đi, nhằm tháo gỡ khó khăn thực tiễn cho địa phương nhưng không tạo rủi ro pháp lý.
Về định giá đất, ông Hà yêu cầu hết sức thận trọng trong việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Khi chưa có đầy đủ dữ liệu thị trường, chưa xây dựng được bảng giá đất sát thực tế thì bắt buộc phải áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo đúng quy định của Luật Đất đai.
Đối với các dự án quy mô lớn, các khu đất có điều kiện đặc thù, chưa đầu tư hạ tầng hoặc chưa có dữ liệu so sánh, Phó Thủ tướng thống nhất quan điểm phải xác định giá đất cụ thể, không thể chỉ dựa vào bảng giá đất nhân hệ số; trường hợp có điều kiện tương đồng mới có thể áp dụng phương pháp so sánh.
Phó Thủ tướng cũng lưu ý, việc lựa chọn phương pháp định giá phải tuân thủ đúng các phương pháp được pháp luật và thông lệ quốc tế thừa nhận, gắn với điều kiện cụ thể của từng khu đất, bảo đảm khách quan, minh bạch và sát thực tế.