Tháo gỡ vướng mắc từ thực tiễn
Điểm đáng chú ý nhất là khoản 1 Điều 29 điều chỉnh theo hướng mở rộng tiêu chí xác định đối tượng “chưa có nhà ở” khi xét duyệt hồ sơ mua, thuê mua NƠXH. Trong quá trình triển khai Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, nhiều địa phương phản ánh tình trạng hồ sơ mua, thuê mua NƠXH bị “tắc” do cách hiểu và áp dụng tiêu chí “chưa có nhà ở” còn cứng nhắc.
Không ít trường hợp người dân sở hữu căn hộ diện tích rất nhỏ, đã xuống cấp hoặc đồng sở hữu một phần tài sản, vẫn bị coi là “đã có nhà ở” và không đủ điều kiện hưởng chính sách NƠXH.
Từ thực tế đó, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP đã điều chỉnh theo hướng tính đến yếu tố diện tích bình quân, tình trạng sở hữu một phần hoặc nhà ở không bảo đảm điều kiện sinh hoạt tối thiểu, giúp phản ánh đúng thực trạng thiếu nhà ở đạt chuẩn, thay vì chỉ căn cứ vào quyền sở hữu danh nghĩa. Cách tiếp cận này phù hợp với mục tiêu nhân văn của chính sách NƠXH, bảo đảm quyền có chỗ ở phù hợp cho người dân, giúp chính sách tiệm cận hơn với đời sống.
Nghị định số 54/2026/NĐ-CP tháo gỡ nhiều vướng mắc trong phát triển NƠXH. Ảnh: Doãn Thành
Ở góc độ quản lý Nhà nước, việc điều chỉnh này cũng giúp giảm áp lực “giải trình từng trường hợp cá biệt”, vốn tiêu tốn nhiều thời gian của cơ quan xét duyệt. Khi quy định rõ ràng hơn, quy trình sẽ trôi chảy, hạn chế tình trạng ách tắc hành chính. Tuy nhiên, theo đánh giá việc mở rộng tiêu chí xác định “chưa có nhà ở” không đồng nghĩa với nới lỏng vô điều kiện, mà hướng đến bảo đảm công bằng hơn trong tiếp cận chính sách.
Những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa nhanh khiến nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn gia tăng mạnh, đặc biệt ở nhóm lao động trẻ, công nhân khu công nghiệp, viên chức mới vào nghề. Phần lớn nhóm này chưa có tích lũy đáng kể, trong khi giá nhà thương mại vượt xa khả năng chi trả. Trong bối cảnh đó, chính sách NƠXH đóng vai trò “van điều tiết” quan trọng, giúp ổn định an sinh và thị trường.
Việc sửa đổi theo hướng mở rộng tiêu chí “chưa có nhà ở” cho thấy tư duy chính sách đã cập nhật với thực tiễn biến động của thị trường và cấu trúc gia đình đô thị. Nhiều hộ gia đình trẻ hiện nay lựa chọn sống chung để tiết kiệm chi phí, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc họ đã có điều kiện ở đạt chuẩn. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đang thúc đẩy các chương trình tín dụng ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, sự đồng bộ giữa điều kiện vay vốn và điều kiện hưởng NƠXH là yếu tố quan trọng.
Nhìn tổng thể, việc ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP cho thấy nỗ lực hoàn thiện thể chế về nhà ở theo hướng linh hoạt, thực chất và lấy người dân làm trung tâm.
Đề phòng lạm dụng chính sách
Việc triển khai Nghị định số 54/2026/NĐ-CP cần sự minh bạch để tránh lạm dụng chính sách. Ảnh: Doãn Thành
Dù được đánh giá tích cực, nhưng việc mở rộng tiêu chí cũng đặt ra yêu cầu về triển khai minh bạch để tránh tình trạng lạm dụng chính sách. Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, phương pháp xác định diện tích bình quân tối thiểu, tiêu chuẩn nhà ở không đạt yêu cầu cần được quy định rõ, bên cạnh cơ chế kiểm tra chéo thông tin về sở hữu tài sản. Cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở cần được kết nối, cập nhật thường xuyên để bảo đảm tính minh bạch.
“Chính quyền địa phương cần tăng cường kiểm tra, giám sát quá trình xét duyệt, bảo đảm đúng đối tượng, tránh trường hợp “lách luật” bằng cách tách hộ, chuyển nhượng hình thức để đủ điều kiện mua NƠXH. Chính sách nhân văn chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ, nếu không nguy cơ trục lợi sẽ làm méo mó mục tiêu ban đầu, đồng thời tạo tâm lý so bì, mất niềm tin trong xã hội” – ông Nguyễn Văn Đính nêu.
Dưới góc độ quy hoạch, KTS Trần Tuấn Anh cho rằng, việc mở rộng tiêu chí xác định “chưa có nhà ở” là bước điều chỉnh đúng hướng, nhưng chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được đặt trong tổng thể chiến lược phát triển đô thị bền vững. Một trong những bất cập của phát triển nhà ở tại các đô thị là thiếu sự gắn kết giữa quy hoạch không gian sống và quy hoạch việc làm, hạ tầng xã hội. Nếu chỉ mở rộng điều kiện để người dân được mua NƠXH mà không bảo đảm dự án được bố trí ở vị trí hợp lý, có hạ tầng đồng bộ, thì mục tiêu an cư sẽ khó trọn vẹn.
Ở góc độ thị trường, theo TS Trần Xuân Lượng–Phó Viên trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, việc sửa đổi khoản 1 Điều 29 có tác động trực tiếp đến “cầu thực” của phân khúc NƠXH.
Khi tiêu chí được mở rộng hợp lý, số lượng người đủ điều kiện sẽ tăng lên, giúp cải thiện thanh khoản cho dự án NƠXH, tạo động lực để doanh nghiệp mạnh dạn tham gia phân khúc vốn có biên lợi nhuận không cao nhưng ổn định và ít rủi ro đầu cơ.
Việc đẩy mạnh NƠXH và tháo gỡ điều kiện tiếp cận sẽ giúp dịch chuyển dòng vốn và nguồn lực về đúng phân khúc có nhu cầu thực. Đây là yếu tố quan trọng để thị trường phát triển lành mạnh, tránh tình trạng lệch pha cung–cầu kéo dài.
Bên cạnh đó, TS Trần Xuân Lượng cũng cho rằng, cần cơ chế kiểm soát minh bạch, dữ liệu đồng bộ, hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và cư trú cần được kết nối liên thông để xác định chính xác tình trạng sở hữu và điều kiện ở của người dân.
Công khai danh sách, tiêu chí xét duyệt và quy trình chấm điểm hồ sơ để người dân giám sát. Chính sách càng nhân văn thì càng phải có công cụ quản lý hiện đại để bảo đảm đúng đối tượng, tránh trục lợi.
“Khi tiêu chí được xây dựng dựa trên điều kiện sống thực tế thay vì hình thức sở hữu, chính sách NƠXH sẽ tiệm cận hơn với mục tiêu bảo đảm quyền có chỗ ở phù hợp cho người dân. Sự đồng bộ giữa quy hoạch đô thị, cơ chế tín dụng và quản lý dữ liệu sẽ quyết định mức độ thành công của chính sách trong thực tiễn. Trong bối cảnh Chính phủ đang đẩy mạnh chương trình phát triển NƠXH giai đoạn 2026–2030, những điều chỉnh tại Nghị định số 54/2026/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng pháp lý thông thoáng, minh bạch hơn, qua đó giúp chính sách đi vào cuộc sống, góp phần ổn định an sinh và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững” – TS Trần Xuân Lượng phân tích.