Lo hầu hết chung cư đều phải thi tuyển
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan, đề xuất bổ sung quy định nhằm làm rõ các trường hợp công trình không phải thi tuyển phương án kiến trúc.
Theo HoREA, vướng mắc hiện nay xuất phát từ quá trình áp dụng quy định pháp luật trong một số dự án cụ thể. Đơn cử, Cục Kinh tế - Quản lý Đầu tư Xây dựng (Bộ Xây dựng) đã có văn bản hướng dẫn Công ty CP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh về việc thi tuyển phương án kiến trúc đối với công trình nhà ở chung cư thuộc dự án Khu đô thị Sala (TP.HCM).
Căn cứ Luật Nhà ở 2023 và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD), cơ quan quản lý xác định nhà chung cư có bố trí một phần diện tích thương mại, dịch vụ vẫn là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp, không phải công trình công cộng. Vì vậy, công trình này không thuộc trường hợp phải thi tuyển phương án kiến trúc theo Luật Kiến trúc.
HoREA đề xuất chung cư hỗn hợp không phải thi tuyển phương án kiến trúc.
Cụ thể, công trình chung cư tại khu đô thị Sala có bố trí chức năng thương mại dịch vụ tại khối đế, nhưng phần diện tích nhà ở chiếm trên 80% tổng diện tích sàn, đồng thời không thuộc danh mục công trình điểm nhấn đô thị và không nằm trên tuyến đường chính theo quy hoạch. Từ đó, cơ quan quản lý kết luận công trình không phải thi tuyển phương án kiến trúc.
Tuy nhiên, theo HoREA, cách xử lý từng trường hợp cụ thể như trên cho thấy hệ thống pháp luật hiện hành vẫn thiếu quy định rõ ràng, dẫn tới tình trạng hiểu khác nhau giữa các cơ quan quản lý và doanh nghiệp.
HoREA cho rằng vướng mắc chủ yếu bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ giữa Luật Kiến trúc 2019 và các nghị định, thông tư liên quan.
Thứ nhất, Luật Kiến trúc giao Chính phủ quy định chi tiết về thi tuyển phương án kiến trúc, nhưng Nghị định 85/2020/NĐ-CP mới chỉ quy định quy trình tổ chức thi tuyển mà chưa làm rõ các trường hợp không phải thi tuyển. Điều này khiến các cơ quan quản lý lúng túng khi áp dụng đối với công trình nhà ở hỗn hợp hoặc công trình thương mại trong khu đô thị tư nhân.
Thứ hai, Nghị định 06/2021/NĐ-CP về phân loại công trình lại xếp các công trình sử dụng đa năng hoặc hỗn hợp vào nhóm “công trình công cộng”. Theo HoREA, quy định này chưa phù hợp với bản chất của nhà chung cư hỗn hợp, bởi công trình vẫn là nhà ở, dù có tích hợp chức năng thương mại – dịch vụ.
Trong khi đó, Quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD xác định rõ nhà chung cư hỗn hợp là loại nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp, bao gồm phần căn hộ và phần chức năng khác như văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, condotel, officetel… Vì vậy, việc xếp toàn bộ chung cư hỗn hợp vào nhóm công trình công cộng là chưa chuẩn xác.
Thứ ba, một số quy định liên quan đến phân cấp công trình cũng gián tiếp khiến nhiều chung cư hỗn hợp rơi vào diện phải thi tuyển kiến trúc. Theo Thông tư 06/2021/TT-BXD, phần lớn nhà chung cư cao tầng được xếp vào công trình cấp I hoặc cấp đặc biệt. Trong khi đó, Luật Kiến trúc quy định công trình công cộng cấp I, cấp đặc biệt phải thi tuyển phương án kiến trúc. Sự “chồng chéo” này khiến nhiều dự án chung cư hỗn hợp mặc nhiên bị hiểu là bắt buộc thi tuyển.
Kỳ vọng tháo gỡ, tăng nguồn cung nhà ở
Đáng chú ý, Hiệp hội kiến nghị bổ sung quy định công trình nhà ở chung cư có bố trí một phần diện tích thương mại – dịch vụ trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị do tư nhân đầu tư không thuộc trường hợp phải thi tuyển phương án kiến trúc.
Công trình thương mại, dịch vụ công cộng, công trình điểm nhấn đô thị hoặc nằm trên trục đường chính trong các khu đô thị tư nhân cũng không bắt buộc thi tuyển.
Theo HoREA, hiện nay nhiều tập đoàn bất động sản tư nhân đã phát triển các khu đô thị quy mô hàng trăm, hàng nghìn hecta, trong đó có hệ thống hạ tầng và công trình điểm nhấn được quy hoạch đồng bộ. Việc yêu cầu thi tuyển phương án kiến trúc cho từng công trình trong nội khu có thể kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, phát sinh chi phí và giảm tính chủ động của doanh nghiệp.
Do đó, Hiệp hội đề nghị rất cần thiết sửa đổi điểm b khoản 2 Điều 17 Luật Kiến trúc 2019 để bảo đảm “quyền tự chủ kinh doanh” của doanh nghiệp và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.
Trước mắt, Hiệp hội đề nghị Cục Kinh tế - Quản lý Đầu tư Xây dựng (Bộ Xây dựng) có văn bản hướng dẫn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xử lý các trường hợp tương tự...
Nếu được chấp thuận, đề xuất này được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án. Thực tế, quy trình thi tuyển phương án kiến trúc thường kéo dài nhiều tháng, bao gồm tổ chức thi tuyển, đánh giá, công bố kết quả và hoàn thiện phương án.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần tháo gỡ thủ tục pháp lý để tăng nguồn cung, việc giảm bớt các bước không cần thiết được xem là một giải pháp hỗ trợ thị trường. Nhiều doanh nghiệp cho rằng chi phí và thời gian tổ chức thi tuyển kiến trúc có thể làm tăng giá thành sản phẩm, gián tiếp ảnh hưởng đến người mua nhà.