UBND TPHCM vừa ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 25-4. Đây được xem là bước ngoặt pháp lý quan trọng, tác động trực tiếp đến hoạt động cho thuê căn hộ chung cư để lưu trú ngắn ngày, vốn còn nhiều tranh cãi.
Theo đó, thay vì cấm đoán chung chung, UBND TPHCM cho phép khai thác phù hợp với loại hình căn hộ và công năng sử dụng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (quy định tại khoản 14 Điều 3 và khoản 1 Điều 4 Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng).
Đối với loại hình căn hộ du lịch ngắn ngày trong chung cư, quy định mới nêu rõ chủ căn hộ phải thực hiện đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch và bảo đảm tuân thủ các quy định pháp luật về du lịch. Người thuê và chủ nhà có thể thực hiện đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú qua các nền tảng số như Cổng Dịch vụ công quốc gia, Cổng Dịch vụ công Bộ Công an và ứng dụng VNeID.
Quyết định 19 cũng quy định chi tiết hơn về việc khai thác phần diện tích sở hữu chung như sảnh, bãi xe, khu vực thương mại. Nguồn thu từ hoạt động khai thác này phải được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì để phục vụ lại tòa nhà, bảo đảm tính công khai, minh bạch. Đây được đánh giá là điểm tiến bộ so với các quy định trước đó, thường gây tranh cãi về việc phân chia lợi ích từ các tiện ích chung.
Nhiều chung cư cấm hoàn toàn cư dân cho thuê ngắn ngày, dịch vụ du lịch
Về trách nhiệm trong vận hành nhà chung cư, Quyết định 19 nêu rõ chủ sở hữu và người khai thác căn hộ phải tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ thuế, bảo đảm an ninh trật tự, đồng thời có trách nhiệm yêu cầu người thuê chấp hành nội quy nhà chung cư.
Ban quản trị và cư dân có trách nhiệm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ, thương mại đúng theo hồ sơ thiết kế, không được gây cản trở trái pháp luật. Ban quản trị có quyền và trách nhiệm báo cáo cơ quan chức năng đối với các vi phạm về cư trú, an ninh trật tự hoặc phòng cháy, chữa cháy.
Cũng theo Quyết định 19, Công an TPHCM sẽ tăng cường kiểm tra việc đăng ký cư trú, trong khi Sở Xây dựng sẽ chấm điểm thi đua công tác quản lý của UBND cấp xã hằng năm. Đáng chú ý, cơ quan công an cũng sẽ điều tra, xử lý trách nhiệm đối với các hành vi chiếm dụng kinh phí bảo trì.
Nhiều chung cư ở TPHCM đang phát triển mạnh dịch vụ cho thuê căn hộ du lịch
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Quyết định 19 cho phép hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn phục vụ du lịch, lưu trú nhưng người cho thuê/chủ căn hộ phải đăng ký kinh doanh, thực hiện nghĩa vụ thuế, ký hợp đồng với người thuê, đăng ký tạm trú và tuân thủ nội quy, quy định quản lý, vận hành nhà chung cư. Đây là nội dung được HoREA nhiều lần kiến nghị trước đó.
Để việc thực thi được thuận lợi hơn, HoREA đề nghị Sở Xây dựng xem xét trình UBND TPHCM bổ sung quy định về khu vực để xe điện (ô tô, xe máy) và bố trí trạm sạc điện tại Điều 5 (chỗ để xe trong nhà chung cư) và Điều 18 (trách nhiệm của chủ đầu tư) nhằm bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy và đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.
Luật Nhà ở 2014 và các nghị định hướng dẫn từng đưa ra những quy định chặt chẽ, cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, dẫn đến nhiều tranh luận. Tại TPHCM, khoảng 2 năm qua, cơ quan quản lý và chính quyền địa phương thường căn cứ quy định này để siết hoạt động cho thuê ngắn ngày theo mô hình Airbnb, gây ra không ít xung đột giữa chủ nhà, ban quản trị và cư dân, nhất là liên quan vấn đề an ninh, tiếng ồn.
Trong khi đó, nhu cầu thị trường đối với loại hình này vẫn tăng mạnh, khiến cơ quan quản lý đứng trước bài toán khó: siết chặt thì không hiệu quả, nhưng buông lỏng lại thiếu hành lang pháp lý để quản lý. Quyết định 19 được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc, đưa hoạt động này vào khuôn khổ quản lý rõ ràng hơn.