Giá nhà Hà Nội tăng gần 100% sau 4 năm, căn hộ dưới 25 triệu đồng/m² biến mất khỏi thị trường: Chuyên gia nói gì?

Phân khúc căn hộ cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) ghi nhận tỷ trọng giao dịch tăng từ 28% năm 2025 lên 53% trong quý I/2026

Giao dịch căn hộ cao cấp tăng mạnh

Tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” sáng 26/6, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung gia tăng và nhiều dự án quy mô lớn được triển khai.

Nhờ nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, thị trường ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới chào bán, song chỉ có hơn 35.000 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Cơ cấu giao dịch cũng cho thấy sự dịch chuyển rõ nét về mặt bằng giá. Phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2, từng chiếm 7% giao dịch năm 2023 nay đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp từ năm 2024 đến nay. Trong khi đó, tỷ trọng giao dịch căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) giảm mạnh từ 48% năm 2023 xuống còn 26% trong quý I/2026.

Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) trở thành động lực chính của thị trường khi tỷ trọng giao dịch tăng từ 28% năm 2025 lên 53% trong quý I/2026. Phân khúc căn hộ siêu sang có giá trên 200 triệu đồng/m2 vẫn duy trì tỷ trọng khoảng 1%.

Theo ông Đính, thanh khoản thị trường có xu hướng chậm lại khi người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.

“Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, trong khi sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị quy hoạch đồng bộ và các đại đô thị nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện”, ông Đính cho biết.

Giá nhà đất tại Đông Anh, Long Biên “đắt” ngang vùng lõi

Long Biên là khu vực có nhiều tiềm năng phát triển.

Nghiên cứu của Savills cũng cho thấy, trong quý I/2026, giá căn hộ ổn định tại khu vực lõi trung tâm Hà Nội ở mức 4.900 USD/m2 (128 triệu đồng/m2). Trong khi đó, tại khu trung tâm mới mở rộng, giá căn hộ lên tới 6.000 USD/m2 (157 triệu đồng/m2) và giá nhà gắn liền với đất khoảng 16.000 USD/m2 (420 triệu đồng/m2).

Bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam nhận định khu vực phía Tây đang là nơi tập trung mật độ văn phòng, việc làm cao với hạ tầng hiện đại và lợi suất cho thuê tốt nhất.

"Đáng chú ý, tại khu vực bờ bên kia sông Hồng như Đông Anh, Long Biên hay Gia Lâm, khoảng cách giá căn hộ so với trung tâm không còn quá xa. Điều này minh chứng rằng các khu vực vùng ven, đa trung tâm mới nổi một khi được đầu tư bài bản và định hướng phát triển bám sát hạ tầng thì giá trị gia tăng sẽ rất lớn", bà Hương nhấn mạnh.

Về giao dịch thực tế trong quý I/2026, Hà Nội vẫn dẫn đầu toàn quốc với nguồn cung sơ cấp khoảng 11.000 căn hộ (trong đó nguồn cung mới khoảng 6.000 căn). Tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt, đạt 43%.

"Nếu như vài năm trước, việc sở hữu căn hộ hạng sang là cách để khẳng định vị thế, thì hiện tại các nhà đầu tư đã trở nên chọn lọc và tính toán kỹ lưỡng hơn khi xuống tiền. Đối với phân khúc thấp tầng, giá nguồn cung mới trung bình đạt khoảng 260 triệu đồng/m2 và vẫn tiếp tục đà tăng, tập trung ở các vùng ven như Long Biên, Gia Lâm và phía Tây", đại diện Savills chia sẻ.

Theo Savills, nhìn chung, chỉ số biến động giá của thị trường bất động sản Hà Nội tính từ năm 2022 đến quý I/2026 đã tăng gần 100%. Mặc dù thanh khoản có xu hướng giảm nhưng giá bán vẫn tiếp tục tăng. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc chi phí vốn, chi phí phát triển dự án tăng cao, cùng với yêu cầu ngày càng khắt khe từ phía khách hàng. Do đó, bất chấp những khó khăn về thanh khoản, giá bán vẫn giữ đà tăng mạnh mẽ.

Theo bà Hương, đối với thị trường nhà ở tại TP.HCM, tỷ lệ tăng giá vốn dao động từ 10 - 15%, đi kèm lợi suất cho thuê đạt 3,5 - 5% (tính từ năm 2024 đến nay). Dù thấp hơn Hà Nội, nhưng đây là mức tăng trưởng và phát triển rất lành mạnh, phản ánh sự ổn định và kỳ vọng vững chắc của nhà đầu tư. Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM trong quý I/2026 khoảng 4.700 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 41%, không hề thua kém Hà Nội.

Vị này dự báo trong 3 năm tới, nguồn cung tại TP.HCM vẫn sẽ xoay quanh phân khúc căn hộ hạng B và hạng C, tập trung chủ yếu tại khu Đông, dọc các tuyến Vành đai, tuyến Metro và khu vực phía Tây. Các dòng sản phẩm hạng A và căn hộ khu vực lõi trung tâm sẽ trở nên cực kỳ khan hiếm.

Dự báo về tình hình giá bất động sản nửa cuối năm nay, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng khả năng xuất hiện các đợt tăng nóng trong thời gian tới không cao khi nguồn cung được cải thiện và mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng. Thay vào đó, doanh nghiệp sẽ tiếp tục áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, tăng ưu đãi để kích cầu, còn giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ có xu hướng điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn, phù hợp với sức hấp thụ thực tế.

"Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.