Bất động sản nửa cuối 2026 bước vào cuộc chơi mới: Không còn thời "mua là thắng"

Đầu cơ chưa biến mất, nhưng cuộc chơi đã đổi luật

Thị trường bất động sản Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung gia tăng và nhiều dự án quy mô lớn được triển khai trở lại. Tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” diễn ra vào ngày 26/6, nhiều chuyên gia trong ngành đã có những nhận định đặc biệt về thị trường trong thời gian tới.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quá trình phục hồi đang diễn ra theo hướng chọn lọc hơn khi sức cầu chưa đạt kỳ vọng, trong khi áp lực chi phí vốn và dòng tiền vẫn là thách thức đối với nhiều doanh nghiệp.

Nhìn lại chu kỳ từ năm 2018 đến nay, thị trường đã trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài trong các năm 2021-2023 khi nguồn cung giảm xuống dưới 55.000 sản phẩm mỗi năm. Đến năm 2025, thị trường ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ với hơn 150.000 sản phẩm mới được tung ra và lượng giao dịch vượt mốc 100.000 căn.

Tuy nhiên, đà tăng trưởng đã chậm lại trong nửa đầu năm 2026. Dù nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ giúp thị trường ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới chào bán, số giao dịch thành công chỉ đạt hơn 35.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Theo ông Đính, thanh khoản thị trường đang có xu hướng chậm lại khi người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn sau những biến động của giai đoạn trước. Dòng tiền hiện tập trung chủ yếu vào các dự án có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.

Sự thay đổi trong hành vi của người mua cũng phản ánh quá trình sàng lọc ngày càng rõ nét của thị trường. Nếu trước đây yếu tố tăng giá ngắn hạn thường được đặt lên hàng đầu thì hiện nay khả năng tạo dòng tiền, giá trị sử dụng thực và tính an toàn của tài sản đang trở thành những tiêu chí quan trọng hơn trong quyết định đầu tư.

Một trong những thay đổi rõ nét nhất của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển mạnh mẽ về cơ cấu sản phẩm và mặt bằng giá.

Nếu như năm 2023, phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 còn chiếm khoảng 7% giao dịch thì đến nay đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Trong khi đó, tỷ trọng giao dịch căn hộ trung cấp có giá từ 25-50 triệu đồng/m2 giảm mạnh từ 48% năm 2023 xuống còn 26% trong quý I/2026.

Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp với mức giá từ 50-80 triệu đồng/m2 trở thành động lực chính của thị trường khi tỷ trọng giao dịch tăng từ 28% năm 2025 lên 53% trong quý I/2026. Phân khúc căn hộ siêu sang có giá trên 200 triệu đồng/m2 vẫn duy trì tỷ trọng khoảng 1%.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thanh khoản của thị trường, trong khi các sản phẩm thấp tầng trong những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ hoặc các đại đô thị nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện và rủi ro đầu tư thấp hơn.

Thị trường cũng đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp. Những chủ đầu tư sở hữu tiềm lực tài chính tốt, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực triển khai dự án sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, trong khi các doanh nghiệp yếu hơn buộc phải tái cơ cấu để thích ứng với bối cảnh mới.

Dưới góc nhìn kinh tế vĩ mô, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng  lại cho rằng những diễn biến hiện nay cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới và trưởng thành hơn.

Theo ông, khi nền kinh tế chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp hóa và đô thị hóa ở trình độ cao hơn, giá trị bất động sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.

"Đầu cơ sẽ không biến mất nhưng bản chất của đầu cơ đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư chỉ nhìn vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ cũng phải nhìn trong chu kỳ dài hơn, từ hai đến ba năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Theo vị chuyên gia, những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với các cực tăng trưởng kinh tế sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn trong thời gian tới. Ở phía Nam là Tp.HCM cùng không gian phát triển mở rộng sang Bình Dương, Đồng Nai và một phần Tây Ninh; trong khi phía Bắc là Hà Nội cùng các cực tăng trưởng như Bắc Ninh và Hải Phòng.

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng Việt Nam hiện đang bước vào giai đoạn tương tự nhiều quốc gia châu Á trước đây khi quá trình tái cấu trúc đô thị và đầu tư hạ tầng quy mô lớn bắt đầu tạo ra chu kỳ tăng trưởng dài hạn mới cho thị trường bất động sản.

Nếu Seoul từng có bước ngoặt sau Olympic 1988 hay Thượng Hải bứt phá mạnh sau khi Trung Quốc gia nhập WTO thì Việt Nam hiện cũng đang chứng kiến sự thay đổi của Hà Nội với chiến lược phát triển hai bên sông Hồng, mở rộng mạng lưới metro và mô hình đô thị đa trung tâm, trong khi Tp.HCM mở rộng không gian phát triển và hình thành thêm các cực tăng trưởng mới.

Theo ông Hiển, tâm lý "mua là thắng" từng phổ biến trong giai đoạn trước đang dần biến mất. Thay vào đó, người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến khả năng kết nối hạ tầng, tốc độ hình thành tiện ích, khả năng lấp đầy cư dân cũng như tiềm năng khai thác cho thuê hoặc chuyển nhượng trong tương lai.

"Dù là người mua để ở, đầu tư hay đầu cơ thì tiêu chí cuối cùng vẫn hội tụ về một điểm chung: bất động sản phải có giá trị sử dụng thực, có cư dân, có việc làm, có dịch vụ và có khả năng khai thác lâu dài", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Nguồn cung tăng nhưng khó xuất hiện sốt giá diện rộng

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi nhiều động lực từ kinh tế vĩ mô.

Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu, đồng thời tập trung phát triển các vùng động lực như Hà Nội, Tp.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Đồng bằng sông Cửu Long. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tới đầu tư, việc làm và nhu cầu nhà ở trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, chính sách điều hành được dự báo tiếp tục theo hướng mở rộng khả năng tiếp cận vốn nhưng vẫn kiểm soát chặt rủi ro. Mặt bằng lãi suất được duy trì ổn định trong khi các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán và các quỹ đầu tư tiếp tục được thúc đẩy phát triển.

Song song với đó, quá trình hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy nguồn cung mới ra thị trường.

Trên cơ sở đó, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo nguồn cung trong 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục tăng cả về quy mô lẫn chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án phát triển dọc theo các trục hạ tầng mới.

Cơ cấu sản phẩm cũng được kỳ vọng sẽ cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực được thúc đẩy mạnh hơn. Trong bối cảnh áp lực tài chính vẫn hiện hữu, các chủ đầu tư sẽ phải gia tăng sức cạnh tranh thông qua việc tái định vị sản phẩm và xây dựng mặt bằng giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Về mặt bằng giá, ông Đính cho rằng khả năng xuất hiện các đợt tăng nóng trên diện rộng trong thời gian tới không cao khi nguồn cung được cải thiện và cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng lớn hơn.

Thay vào đó, doanh nghiệp sẽ tiếp tục áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt, tăng ưu đãi để kích cầu, còn giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ dần điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn, phù hợp với sức hấp thụ thực tế của thị trường.

"Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.