Sáng 19/11, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 10, Quốc hội thảo luận tại tổ về Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Tránh tình trạng phá giá, bị ép giá
Tham gia góp ý kiến, ĐBQH Nguyễn Anh Trí (đoàn Hà Nội) cho biết, định giá đất để bồi thường là vấn đề hết sức phức tạp, nhạy cảm và thực tiễn cho thấy càng điều chỉnh, càng dễ phát sinh vướng mắc nếu không quy định chặt chẽ.
"Giá đất liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người có đất, là tài sản lớn, thậm chí là duy nhất của nhiều hộ dân. Do vậy, ngoài vai trò quyết định của Nhà nước, cần có mức độ tham gia phù hợp của chủ đất, trên cơ sở khung giá, bảng giá đất và chính sách thuế, Nhà nước điều tiết hợp lý để chủ đất không lợi dụng, đưa ra yêu sách bất thường", ông Trí nói.
ĐBQH Nguyễn Anh Trí (Ảnh: Phạm Thắng).
Mặt khác, đại biểu đề nghị quy định rõ hệ số điều chỉnh giá đất phải được cập nhật thường xuyên theo thời gian và theo biến động thực tế, bởi giá đất chịu ảnh hưởng lớn từ sự phát triển hạ tầng, dịch vụ, tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ, ga đường sắt… xuất hiện xung quanh khu đất.
Về cơ chế cưỡng chế thu hồi đất, đại biểu cho biết, thực tế thời gian qua cho thấy có tình trạng một số ít hộ cố tình chậm bàn giao mặt bằng, làm kéo dài tiến độ, gây thiệt hại lớn cho dự án chỉ vì muốn "nấn ná" để nhận thêm bồi thường. Do đó, cần quy định chế tài xử phạt đối với trường hợp chậm trễ.
Đồng thời việc bồi thường trong trường hợp cưỡng chế chỉ nên được áp dụng ở mức trung bình, không bằng mức cao nhất tại thời điểm cuối cùng, để tránh tạo động cơ trì hoãn.
Đại biểu cũng đề xuất quy định rõ giá đất cần có mức tối đa và tối thiểu trong khung cho phép để tránh tình trạng phá giá, bị ép giá quá thấp hoặc đẩy giá quá cao, gây biến động thị trường bất hợp lý.
Người có đất có thể được phép đề xuất mức giá trong khung này, thể hiện quyền lợi chính đáng, nhưng Nhà nước sẽ điều tiết thông qua cơ chế thuế để bảo đảm hài hòa lợi ích.
Lo nguy cơ hàng loạt các dự án bị "đóng băng" kéo dài
Tham gia thảo luận, ĐBQH Nguyễn Duy Thanh (đoàn Cà Mau) cho hay, nhiều năm qua, tình trạng các dự án bị đình trệ do thiếu quy định chuyển tiếp, các quy định chưa đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Quy hoạch.
Do đó, Nghị quyết thi hành luật phải đảm bảo tính khả thi, rõ ràng, không làm phát sinh thêm thủ tục hay chi phí.
Nhiều dự án đang vướng ở các giai đoạn thẩm định chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, bồi thường và hỗ trợ, tái định cư.
"Nếu Nghị quyết không rõ ràng, nguy cơ hàng loạt các dự án bị "đóng băng" kéo dài. Đề xuất cho phép các dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, có quyết định giao đất, cho thuê đất, đã có quy hoạch chi tiết 1/500, tiếp tục được triển khai theo quy định. Các dự án chưa hoàn thành hoặc đang điều chỉnh chủ trương đầu tư thì áp dụng theo luật mới", ông Thanh nêu.
ĐBQH Nguyễn Duy Thanh (Ảnh: Media Quốc hội).
Song theo ông, cần quy định thủ tục rút gọn để tránh yêu cầu làm lại toàn bộ hồ sơ, đảm bảo dịch chuyển từ luật cũ sang luật mới không gây gián đoạn hoạt động đầu tư.
Về cơ chế xác định giá đất, đảm bảo minh bạch nhưng không làm tăng chi phí đột biến. Theo ông, việc thay đổi sang cơ chế định giá theo thị trường là rất tốt nhưng cần lộ trình cụ thể để tránh gây sốc về chi phí cho người dân và doanh nghiệp.
Đại biểu đề xuất giai đoạn 2026 trở về sau, ưu tiên áp dụng hệ số điều chỉnh K đối với các dự án đang chuyển tiếp, giảm nguy cơ dự án phải dừng và chờ định giá lại.
Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội cần đảm bảo minh bạch, công bằng. Đại biểu chỉ ra một trong những nguyên nhân gây khiếu kiện kéo dài là việc thu hồi đất thiếu minh bạch, chậm bố trí tái định cư hoặc người dân mất sinh kế.
Đại biểu Thanh cũng đề xuất Nghị quyết cần quy định danh mục khung các dự án thu hồi đất, việc tái định cư phải thực hiện trước khi thu hồi đất để đảm bảo nơi ở tốt nhất cho người dân, tương đương nơi ở cũ. Cơ chế bồi thường phải kèm theo đánh giá tác động sinh kế, không chỉ đền bù về giá.
Cần có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự kiến đã được lấy ý kiến công khai (Ảnh: Hữu Thắng).
Tham gia góp ý kiến về điều kiện thu hồi đất để đảm bảo tính khả thi và quyền lợi của người dân, ĐBQH Đỗ Đức Hồng Hà (đoàn Hà Nội) nhận thấy điểm a, khoản 3 Điều 3 quy định điều kiện thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án khác nếu được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất.
Theo ông, điều kiện trên 75% là một tỉ lệ cao, khó đạt được trong thực tế, đặc biệt đối với các dự án lớn có nhiều hộ dân bị ảnh hưởng. Việc này có thể dẫn đến ách tắc và kéo dài thời gian thực hiện dự án.
Hơn nữa, việc thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ gây bức xúc, khiếu kiện cho người dân vì quyền lợi chưa được đảm bảo rõ ràng và đi ngược lại nguyên tắc hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư là điều kiện tiên quyết để thu hồi đất.
Vì vậy, đại biểu đề xuất sửa đổi điểm a, khoản 3, Điều 3 theo hướng: Rút từ 75% xuống còn 50% số lượng người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất và có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự kiến đã được lấy ý kiến công khai, trừ trường hợp Chính phủ quyết định thu hồi đất theo đề nghị của UBND cấp tỉnh.