Hiện nay, Sở NN&MT Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1/1/2026.
Theo đó, bảng giá đất mới được chia thành 17 khu vực sau sắp xếp đơn vị hành chính. Dự kiến, bảng giá đất mới tăng từ 2- 26% so với bảng giá đất hiện hành.
Tuy nhiên, nhiều người cho rằng, bảng giá đất mới đề xuất vẫn chưa bám sát được thị trường và còn khoảng "chênh" khá xa. Anh Nguyễn Văn Chung, nhân viên một công ty bất động sản tại Hà Nội cho rằng, theo đề xuất vị trí mặt đường các tuyến phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Khay… có giá cao nhất là 702 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thị trường các vị trí trên đang giao dịch với giá từ 3-4 tỷ đồng/m2. Tương tự, vị trí cao nhất khu vực 3 là đường Nguyễn Trãi có giá 241 triệu đồng/m2, nhưng thực tế dao động từ 600-700 triệu đồng/m2, riêng chung cư khu vực này cũng trên 100 triệu đồng/m2.
Tại khu vực ngoại thành, giá đề xuất cao nhất là khu vực 9 với mức tăng 26%, các khu vực còn lại tăng từ 16-15%. Tuy nhiên, mức giá đề xuất chưa bằng 40% giá thị trường. Ví như vị trí mặt đường Quốc lộ 32 đoạn từ giáp phường Xuân Phương đến ngã ba đường vào khu đô thị Kim Chung Di Trạch có giá đề xuất 64,7 triệu đồng/m2, trong khi đó thực tế giao dịch tại khu vực này cũng từ 200-300 triệu đồng/m2.
Đồng quan điểm, ông Trần Văn Sơn, chuyên viên Phòng Kinh tế- Hạ tầng xã Ô Diên (TP. Hà Nội) cho rằng, khu vực 9 có giá trung bình từ 11-30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, bảng giá trên không phù hợp với giá thị trường tại địa phương. Như tại khu vực Tân Lập (xã Ô Diên), hiện có một loạt dự án lớn đang triển khai, nên giá đất ở cũng “nhảy múa” từng ngày. Ngay tại khu nhà ông, giá đất ngõ xe máy tránh cũng khoảng 120 triệu đồng/m2, còn ngõ tô tô thì trên 200 triệu đồng/m2. Các vị trí trục đường chính có giá trung bình 250- 350 triệu đồng/m2.
Bảng giá đất đai mới được cho là chưa sát giá thị trường
Bảng giá đất cần ở mức trung lập
Đánh giá về tác động của bảng giá đất đai mới, Sở NN&MT cho rằng, mức tăng không quá đột biến không làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, phát triển kinh tế của các tổ chức, cá nhân. Bên cạnh đó, mức tăng như trên sẽ giúp bảo đảm quyền lợi của người dân trong giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ các dự án.
Dù vậy, Sở NN&MT cũng cho rằng, Bảng giá đất tăng thì nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng sẽ tăng. Ví như, khi thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. Điều này có thể gây khó khăn cho một số nhóm dân cư thu nhập thấp.
Luật sư, chuyên gia pháp lý đất đai Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, giá cao sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển. Ngân sách sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn. Tuy nhiên, cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…
Cụ thể, bảng giá đất tăng sẽ gián tiếp đẩy giá đất cụ thể tăng (do giá đất cụ thể tính theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá theo bảng giá đất, dẫn đến bảng giá đất trở thành “giá sàn”). Như vậy, trường hợp Nhà nước giao đất thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ phải nộp nhiều hơn. Hay trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì người dân cũng được bồi thường sát giá thị trường, giúp giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai…
Nhưng ở khía cạnh khác, bảng giá đất tăng cũng khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao. Ví như cấp sổ lần đầu, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… thì đều căn cứ theo bảng giá đất. Nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.
Vẫn theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, người dân khi nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất thì luôn mong muốn bảng giá đất thật cao để nhận được nhiều. Ngược lại, trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), hay khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, hoặc khi trả tiền thuê đất… thì lại mong muốn “đất rẻ” để giảm gánh nặng tài chính.
Bởi vậy, định giá đất thế nào để có một bảng giá đất ở mức “trung lập”, giúp hài hòa lợi ích giữa các chủ thể là một bài toán khó. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc điều chỉnh các văn bản pháp luật về thuế, phí, lệ phí… trong sử dụng đất đai sẽ góp phần khắc phục các nhược điểm do giá đất tăng, bảo vệ người dân, đặc biệt nhóm chủ thể yếu thế, giúp giữ vững ổn định xã hội nhưng vẫn biến đất đai thành nguồn lực phát triển.