1. Rủi ro pháp lý: Đất không có quyền sở hữu rõ ràng
Sổ đỏ là giấy tờ pháp lý duy nhất chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Khi mua đất nền không có sổ đỏ, người mua gần như không có cơ sở để xác nhận mảnh đất thuộc quyền sở hữu của người bán.
Trong nhiều trường hợp, đất có thể đang nằm trong diện tranh chấp, thuộc sở hữu người khác, hoặc bị Nhà nước quản lý. Người mua chỉ cầm giấy viết tay hay vi bằng công chứng thì rủi ro bị tuyên vô hiệu trong tranh chấp là rất cao. Hệ quả là mất tiền nhưng không thể đòi lại đất.
2. Nguy cơ vướng quy hoạch, thu hồi
Một trong những rủi ro lớn nhất là không kiểm soát được quy hoạch. Đất không có sổ đỏ thường chưa được cấp phép sử dụng rõ ràng, có thể nằm trong diện quy hoạch làm đường, công trình công cộng hoặc khu đô thị mới.
Nếu Nhà nước thu hồi, người mua sẽ khó được đền bù thỏa đáng, bởi pháp luật chỉ công nhận quyền lợi cho đất có giấy tờ hợp pháp. Thực tế đã có không ít trường hợp người dân mất trắng toàn bộ vốn liếng chỉ vì mua đất nền không sổ, nằm trong quy hoạch treo.
3. Khó khăn khi sang nhượng và thế chấp
Một bất lợi rõ rệt khác là không thể giao dịch chính thức. Khi muốn bán lại, mảnh đất không sổ đỏ gần như không có tính thanh khoản, vì người mua khác cũng e ngại rủi ro.
Ngoài ra, việc thế chấp ngân hàng để vay vốn cũng không thể thực hiện được. Ngân hàng chỉ nhận thế chấp đất có sổ đỏ, khiến giá trị khai thác tài chính của mảnh đất gần như bằng không. Điều này khiến nhà đầu tư mất đi một kênh xoay vốn quan trọng.
4. Nguy cơ bị lừa đảo, mất trắng
Thị trường bất động sản từng ghi nhận nhiều vụ lừa đảo liên quan đến đất nền không sổ đỏ. Kẻ xấu có thể bán một mảnh đất cho nhiều người hoặc bán đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp dưới danh nghĩa đất ở.
Người mua vì ham rẻ, thiếu kiểm tra pháp lý, dễ rơi vào bẫy. Khi phát hiện, việc kiện tụng kéo dài nhiều năm, vừa tốn chi phí, vừa chưa chắc đòi lại được tài sản.
5. Hệ lụy khi xây dựng nhà ở
Nếu mua đất nền không sổ đỏ để xây dựng nhà, rủi ro còn lớn hơn. Đất chưa được công nhận hợp pháp sẽ không được cấp phép xây dựng. Trường hợp vẫn xây, công trình có thể bị cưỡng chế tháo dỡ bất cứ lúc nào.
Ngoài ra, người mua sẽ không thể đăng ký hộ khẩu, điện, nước hợp pháp, ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt và an cư lâu dài của gia đình.
6. Lời khuyên dành cho người mua
Không nên mua đất nền không có sổ đỏ dù giá rẻ đến đâu.
Nếu vẫn có ý định, cần kiểm tra kỹ tính pháp lý: hỏi thông tin tại UBND xã, phường, Phòng Tài nguyên & Môi trường; xác minh quy hoạch và tranh chấp.
Chỉ ký hợp đồng mua bán khi đã có sổ đỏ đứng tên người bán, được công chứng và đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai.