Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Nghị định 320/2025/NĐ-CP vừa được ban hành, ngưỡng doanh thu miễn thuế của hộ kinh doanh chính thức nâng từ 500 triệu đồng/năm lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ 1/1/2026.
Theo đó, trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở lên thì thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng theo cách tính sau:
Số thuế GTGT phải nộp | = | Doanh thu | x | 5% |
Số thuế TNCN phải nộp | = | (Doanh thu – 1 tỷ đồng) | x | 5% |
Theo hướng dẫn của nhiều cơ quan thuế địa phương, hộ, cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế.
Tổ chức thuê bất động sản của cá nhân thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay.
Về hồ sơ khai thuế, hộ, cá nhân cho thuê bất động sản sử dụng tờ khai thuế Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC.
Tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản: Tờ khai Mẫu số 01/TCKT và Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC.
Về thời gian khai thuế, trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế.
Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;
Trường hợp tổ chức thuê bất động sản thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.
Về địa điểm nộp hồ sơ khai thuế, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê.
Chuyên gia thuế Đinh Thị Huyền, Giám đốc Công ty CP Tư vấn thuế Savitax, khẳng định Nghị định 141 đã áp dụng cho hoạt động cho thuê nhà. Cụ thể, nghị định này sửa đổi Nghị định 68 bằng cách nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng đối với cả thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên, riêng quy định về thuế GTGT đối với cho thuê nhà chưa được đề cập cụ thể trong nghị định mới nên có thể cần chờ hướng dẫn thêm. "Đối với thuế TNCN, cá nhân cho thuê nhà sẽ được hưởng lợi rõ rệt khi được khấu trừ 1 tỷ đồng/năm trước khi tính thuế thu nhập, thay vì 500 triệu đồng như trước. Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau, người cho thuê có thể cộng gộp doanh thu và áp dụng mức khấu trừ này trong một năm", chuyên gia Đinh Thị Huyền nhấn mạnh.
Ngoài ra, bà Huyền cũng lưu ý về việc hoàn thuế. Theo nguyên tắc, phần thuế đã nộp theo ngưỡng cũ có thể được hoàn hoặc bù trừ, nhưng thủ tục thường khá phức tạp. Người cho thuê nhà có thể phải làm công văn hủy tờ khai cũ và đề nghị hoàn thuế. Số tiền nộp thừa sẽ không bị mất, song việc hoàn trả thường chậm và trong nhiều trường hợp sẽ được cấn trừ vào các nghĩa vụ thuế khác.
Quỳnh Chi (t/h)