Chia sẻ mới đây, đại diện CBRE Việt Nam đã chỉ ra 3 xu hướng của thị trường bất động sản nhà ở. Trong bối cảnh thị trường mới, nhu cầu và hành vi của người mua đang dần thay đổi, thay vì chạy theo mức độ tăng giá nhanh, nhà đầu tư, người mua thực ưu tiên những giá trị mang tính bền vững như các tuyến TOD hiện đại, chất lượng sản phẩm.
Trong đó, mô hình TOD - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng được xem như “bộ não” của đô thị mới TPHCM. Tuyến này gắn liền không gian sống hiện đại - không gian công việc - không gian tiện ích để phát triển cuộc sống bền vững.
Nguồn cung dẫn dắt bởi hạ tầng
Đây là xu hướng nhìn thấy rõ nhất trên thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua. Đặc biệt, sau sáp nhập, TPHCM mới trở thành siêu đô thị với các tuyến quốc lộ, metro, cao tốc… liên tục được đầu tư đã và đang tạo ra điểm nhấn cho thị trường bất động sản khu vực.
Tuyến quốc lộ 13 quy hoạch metro số metro số 2 (Thủ Dầu Một - TPHCM) dài 21,87 km.
Trong đó, tuyến quốc lộ 13 trở thành “điểm sáng” hạ tầng cho khu Đông Bắc TPHCM. Mới đây, TPHCM đã dự chi 14.000 tỷ đồng để giải toả hơn 200 hộ dân nhằm mở rộng đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình. Theo đó, quốc lộ 13 được mở rộng lên 60m với quy mô từ 10 - 14 làn xe. Trên trục giữa tuyến sẽ xây dựng đường trên cao với 4 làn xe, cho phép xe chạy tốc độ tối đa 80 km/h.
Bên dưới là hệ thống đường song hành rộng 8 - 10 làn xe, vận tốc tối đa 60 km/h. Điều này cho thấy, quốc lộ 13 không chỉ là tuyến kết nối cửa ngõ mà còn tích hợp hệ thống giao thông hiện đại để hoàn thiện mô hình đô thị hiện đại, trục thương mại trung tâm của TPHCM.
Không phải ngẫu nhiên mà tuyến đường quốc lộ 13 được cho là sẽ trở thành trục đô thị chính như Xa lộ Hà Nội, đại lộ Đông - Tây, đại lộ Phạm Văn Đồng - những trục “xương sống” của TPHCM hình thành các trung tâm đô thị hiện đại, trung tâm thương mại, dịch vụ đa chức năng, thu hút an cư - đầu tư.
Bởi lẽ, trên tuyến quốc lộ 13 quy hoạch metro số metro số 2 (Thủ Dầu Một - TPHCM) dài 21,87 km, sẽ được TPHCM ưu tiên đầu tư trước năm 2035. Tuyến đi song song với quốc lộ 13 và đường cao tốc TPHCM - Chơn Thành - Hoa Lư tạo nên trục giao thông liên kết vùng xuyên suốt, thu hút đầu tư, thúc đẩy giãn dân, mở rộng không gian vùng và phát triển kinh tế đô thị. Những giá trị này của quốc lộ 13 tương đồng với Xa lộ Hà Nội - nơi có tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đi qua, và hiện nay là đại lộ thương mại sầm uất của TPHCM.
Quốc lộ 13 là trục giao thông huyết mạch cửa ngõ phía Đông TPHCM.
Vào năm 2020, trước khi tuyến metro số 1 chạy song song xa lộ Hà Nội xuất hiện, giá bất động sản nơi đây dao động trong khoảng 45 - 80 triệu/m2. Đầu năm 2025 - sau khi metro vận hành - giá bất động sản dọc tuyến xa lộ Hà Nội tăng vọt lên 90 - 130 triệu/m2, tăng 1,9 lần so với trước khi metro vận hành và tăng gần gấp 5 lần so với thời điểm 2010. Đến nay, mức độ tăng giá trị của bất động sản khu vực này vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.
Vừa đầu tư mở rộng, vừa quy hoạch có tuyến metro đi qua tương tự như Xa lộ Hà Nội, tuyến quốc lộ 13 hướng đến trở thành đại lộ tài chính - thương mại - dịch vụ, sẽ không còn là bức tranh quá xa trong tương lai.
Chất lượng phải tương xứng với giá
Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam dự báo, năm 2026 tốc độ tăng trưởng giá dự kiến sẽ ổn định và chậm hơn so với năm 2025. Nguồn cung mới dồi dào sẽ mang đến cho người mua lựa chọn đa dạng hơn, từ đó làm gia tăng sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Đồng thời, định vị thị trường đang chuyển từ mác “cao cấp” chung chung sang sự khác biệt hóa về “chất lượng cao” thực tế, tập trung vào các khía cạnh như mật độ xây dựng, mật độ căn hộ, thiết kế, tiện ích, trải nghiệm sống cá nhân hóa.
Đáng nói, giữa bối cảnh nhu cầu của người mua ngày càng chú trọng chất lượng sản phẩm thì chủ đầu tư, nhà phát triển cũng thay đổi rất nhiều trong cách tiếp cận giá trị. Họ không đơn thuần đưa dự án ra thị trường để bán mà cân nhắc đến việc phải đưa ra giá trị thực sự cho người mua nhà. Chủ đầu tư quan tâm đến việc giá trị đem lại từ sản phẩm, tương xứng với mức giá đưa ra thị trường. Đây là xu hướng đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn.
Ngay đầu năm 2026, thị trường Đông Bắc TPHCM bất ngờ trước thông tin dự án căn hộ Khải Hoàn Imperial của Khải Hoàn Land rục rịch ra thị trường với mức giá có thể lên đến 4.000 USD/m2. Giá này tương đương với giá các dự án căn hộ cao cấp dọc tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên.
Theo Khải Hoàn Land, dự án Khải Hoàn Imperial chú trọng cá nhân hóa không gian sống theo nhu cầu, bản sắc và gu thẩm mỹ của giới tinh hoa nên dự án được định vị ở tầm giá lên đến 4.000 USD/m2, với tiêu chuẩn căn hộ hạng sang. Trong bối cảnh quốc lộ 13 đang chuyển mình mạnh mẽ, thị trường cũng đang chờ đợi liệu dự án căn hộ hạng sang chuẩn Bespoke tiên phong trên trục đại lộ này có thực sự thiết lập một chuẩn mực mới cho khu vực.
“Tuy nhiên, đánh trúng thị hiếu của những khách hàng tinh anh hiện nay, mức giá trên đây được cho là phù hợp với những chủ nhân am tường giá trị cá nhân và kiên định theo đuổi một phong cách sống khác biệt”, đại diện Khải Hoàn Land nói.
Hành vi mua bất động sản thay đổi
Giữa bối cảnh lãi suất tăng và sự bất ổn kinh tế toàn cầu, người mua nhà đang áp dụng cách tiếp cận khắt khe và tinh tường hơn khi ra quyết định. Theo CBRE, trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng bền vững, hành vi của người mua nhà đang thay đổi rõ rệt, đặc biệt tại phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang.
Thay vì bị chi phối bởi giá bán hay các thông điệp tiếp thị, khách hàng ngày càng đặt trọng tâm vào chất lượng sản phẩm thực, năng lực triển khai và uy tín dài hạn của chủ đầu tư khi đưa ra quyết định. Theo đó, người mua ở thực ngày càng sẵn lòng trả mức giá cao hơn, với điều kiện sản phẩm đáp ứng được các tiêu chuẩn về phong cách sống, chất lượng xây dựng và phù hợp với nhu cầu cá nhân ở mức cao. Với nhà đầu tư, họ đang chuyển từ việc trông chờ vào tăng trưởng giá do đầu cơ (lướt sóng) sang ưu tiên tỷ suất sinh lời từ cho thuê bền vững. Đây sẽ là xu hướng định hình giá trị bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.