Theo báo cáo từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường đang chuyển dịch mạnh mẽ sang giai đoạn phát triển có chọn lọc, nơi dòng tiền chỉ tập trung vào những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền tốt, hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và nằm tại các khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ.
Sự chững lại ngắn hạn trong những tháng đầu năm do tác động của lãi suất và các yếu tố kinh tế vĩ mô đã tạo ra một cuộc thanh lọc tự nhiên, đẩy những dự án thiếu minh bạch hoặc năng lực triển khai kém vào trạng thái đào thải.
Diễn biến tại thị trường trọng điểm Hà Nội trong quý 1/2026 phản ánh xu hướng nâng cấp định vị sản phẩm đang lan rộng. Dữ liệu từ CBRE ghi nhận mức mở bán căn hộ chung cư mới đạt 8.010 căn, cao nhất trong các quý đầu năm kể từ năm 2021 và gấp đôi cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung đang cho thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ ra các khu vực ngoại thành và đô thị vệ tinh như Văn Giang (Hưng Yên), Hoài Đức và Đông Anh. Đáng chú ý, thị trường hoàn toàn vắng bóng các sản phẩm có giá dưới 60 triệu đồng/m², trong khi hơn 60% nguồn cung mới tập trung ở phân khúc từ 60 đến 80 triệu đồng/m². Tại khu vực nội thành, mức giá sơ cấp trung bình đã chạm ngưỡng 102 triệu đồng/m², chính thức duy trì trên mốc 100 triệu đồng trong ba quý liên tiếp và vượt xa mặt bằng giá tại TP. Hồ Chí Minh.
Mặc dù nguồn cung dồi dào, lực hấp thụ của thị trường lại ghi nhận sự sụt giảm đáng kể do áp lực tài chính gia tăng. Tổng lượng căn hộ bán được trong quý I/2026 tại Hà Nội đạt 5.382 căn, giảm 60% so với quý trước đó. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán lần đầu chỉ đạt mức trung bình khoảng 50%, thấp hơn nhiều so với mức 70% ở các kỳ trước. Biến động tăng của lãi suất đã tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn của khách hàng, buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược bằng cách áp dụng các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt, cam kết ổn định lãi suất vay dài hạn hoặc kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc để kích cầu.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội bắt đầu có dấu hiệu đi ngang ở mức 62 triệu đồng/m² sau một thời gian dài tăng nóng. Hiện tượng này xuất phát từ việc mặt bằng giá đã tiệm cận ngưỡng giới hạn chi trả của người mua thực, đồng thời áp lực lãi suất buộc một bộ phận chủ sở hữu phải hạ giá chào để thu hồi vốn.
Sự phân hóa giữa các phân khúc ngày càng trở nên khốc liệt khi nhóm nhà ở phục vụ nhu cầu thực như căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền tại các khu vực xa trung tâm, kết nối hạn chế gần như rơi vào trạng thái đóng băng.
Nhận diện kịch bản thị trường
Nhìn về triển vọng cả năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 36.000 căn, tương đương với mức nguồn cung năm 2025. Trong đó, hơn 35% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên).
“Quy mô nguồn cung mới dồi dào cùng với áp lực lãi suất sẽ khiến thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn: người mua có nhiều lựa chọn hơn, thời gian ra quyết định dài hơn và yêu cầu với sản phẩm khắt khe hơn. Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh sẽ nghiêng về phía các dự án có chất lượng sản phẩm, chiến lược giá và chính sách tài chính phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội nhận định.
Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc Phát triển kinh doanh - sản phẩm Dat Xanh Services cho rằng thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý 2/2026 sẽ có những chuyển biến tích cực, với nguồn cung mới tăng đáng kể so với đầu năm 2026, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dự báo ổn định hơn, nhưng chính sách vẫn được điều hành thận trọng. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau.
Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng khoảng 40% – 50%; giá bán tăng 10% – 15%; lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% – 11%; tỷ lệ hấp thụ đạt 50% – 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách, mở “room” tín dụng cho bất động sản và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.
Trong kịch bản kỳ vọng, thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát. Nguồn cung tăng 30 - 40%; giá bán tăng 2% – 5%; lãi suất thả nổi 10% – 12%; tỷ lệ hấp thụ đạt 30% – 40%.
Kịch bản thách thức, trường hợp chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt, nguồn cung tăng 20% – 30%; giá bán đi ngang/giảm nhẹ; lãi suất thả nổi ở mức 12% – 14%; tỷ lệ hấp thụ ở mức dưới 20%.
Theo nhận định của nhóm chuyên gia đến từ DXS-FERI, nếu các giải pháp và thông tin liên quan chính sách điều hành bất động sản của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hoạt động bất động sản với các chính sách siết chặt “room” tín dụng và lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao, nhiều khả năng thị trường bất động sản diễn ra theo kịch bản thách thức, điều này đã thể hiện rõ ngay từ quý 1/2026. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 chưa quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng, mà vận hành theo hướng chọn lọc hơn, đúng với tính chất của một thị trường đang “chuyển nhịp” sang chu kỳ mới.