Thêm hy vọng cho người chưa có nhà ở

Nếu có chính sách hỗ trợ người thu nhập trung bình - thấp tiếp cận nhà ở thương mại với giá hợp lý, giấc mơ an cư của phần đông người lao động, viên chức... sẽ thành hiện thực.

Dự thảo nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để người có thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng có thể tiếp cận nhà ở được kỳ vọng sẽ góp phần tạo nguồn cung, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, từ đó kéo giảm mặt bằng giá.

Những đề xuất nổi bật

Theo tờ trình dự thảo nghị quyết, giá nhà ở, nhà ở thương mại, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng qua từng năm, tốc độ tăng cao hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân. Trong đó, giá nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền có mức tăng cao nhất, từ 10%-15%/năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%.

Tại Hà Nội, giá chào bán căn hộ chung cư năm 2025 trung bình là 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024; còn tại TP HCM là 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước đó. Ở các địa phương khác, giá căn hộ chung cư cũng có xu hướng tăng, dù thấp hơn 2 thành phố lớn.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng dự thảo nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với nhiều chính sách ưu đãi. Theo đó, dự thảo nghị quyết đề xuất cho chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án; không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án. Ngoài ra, chủ đầu tư còn được giảm bớt điều kiện để huy động vốn, được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với xây dựng nhà ở thương mại thông thường. Chưa kể, chủ đầu tư cũng có thể được hưởng các ưu đãi khác do HĐND cấp tỉnh quyết định, phù hợp với thẩm quyền và quy định của pháp luật.

Về đối tượng được mua, thuê mua nhà ở tại dự án, dự thảo cũng quy định một số điều kiện phù hợp nhằm bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở giá phù hợp cho người dân. Cụ thể, người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng được mua tối đa 1 căn nhà ở thương mại giá phù hợp và không được bán lại trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền.

UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế của địa phương quyết định việc phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp và tổ chức lập, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; cho phép lập mới, điều chỉnh quy hoạch chi tiết đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung. Song song đó, có trách nhiệm bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và quy định cụ thể các loại đất để phát triển loại nhà ở này.

Cần ưu đãi lãi tín dụng mạnh hơn

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, chủ đầu tư sẽ quyết định giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Giá bán được xác định theo nguyên tắc bảo đảm tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư và các chi phí khác theo quy định, cộng với lợi nhuận, định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư.

Ông Lê Quang Hùng - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng - chỉ rõ cấu thành của giá nhà gồm 3 yếu tố: giá đất, chi phí đầu tư xây dựng và chi phí khác, lợi nhuận nhà đầu tư. "Ba cấu thành này đều cần hợp lý. Không được để giá đất neo theo giá thị trường; cần đưa ra suất đầu tư phù hợp và quy định lợi nhuận nhà đầu tư tối thiểu là 15%" - ông Hùng góp ý.

Giai đoạn 2021-2025, cả nước chỉ hoàn thành xây 196 dự án với 170.129 căn, đạt 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Cũng có nhóm đối tượng không đạt điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng không đủ tài chính mua nhà ở thương mại giá quá cao. Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Về tính hiệu lực của nghị quyết, theo ông Lê Quang Hùng, nếu dự thảo được Chính phủ thông qua trong tháng 3-2026 và có hiệu lực thi hành đến hết ngày 28-2-2027 thì chỉ có 1 năm để thực hiện là hơi ngắn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho hay phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp đang thiếu hụt trầm trọng loại căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá từ 2-5 tỉ đồng. Tại khu vực TP HCM (cũ), từ năm 2021 đến giữa 2025, phân khúc này gần như biến mất, nhường chỗ cho nhà ở cao cấp (chiếm trên 70%). Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay cũng đang rất thiếu khi giai đoạn 2021-2025, cả nước chỉ hoàn thành xây dựng 196 dự án với 170.129 căn, đạt 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội và đạt 37,4% mục tiêu phát triển nhà ở xã hội toàn giai đoạn.

Trong khi đó, số lượng người có thu nhập 21-30 triệu đồng/tháng và cặp vợ chồng có tổng thu nhập 41-50 triệu đồng/tháng hiện nay khá phổ biến. Những đối tượng này không đủ điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá quá cao hiện nay.

Về nguyên nhân gây thiếu hụt nhà ở giá phù hợp cho người thu nhập thấp và trung bình tại đô thị, theo ông Châu, là do sự chiếm lĩnh của phân khúc cao cấp. Các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất thường ưu tiên chọn phân khúc cao cấp hoặc đẩy giá sản phẩm để tối đa hóa lợi nhuận. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2023 cũng chưa có quy định và cơ chế cụ thể để hỗ trợ nhóm người thu nhập trung bình và thấp trong việc tạo lập nhà ở. "HoREA sẽ đề nghị bổ sung vào Luật Nhà ở quy định cơ chế tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị được vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý 6%-7%/năm trong thời hạn 10-12 năm để mua, thuê mua nhà ở giá phù hợp" - Chủ tịch HoREA cho biết.

Ở góc nhìn người dân, anh Trương Hồng Phúc (xã Bát Tràng, TP Hà Nội) đánh giá chính sách được đưa ra ở dự thảo nghị quyết của Chính phủ về phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý thể hiện sự quan tâm của Đảng, Nhà nước trong việc lo "an cư" cho người dân.

Theo anh, với giá nhà, đất ở Hà Nội đang neo rất cao như hiện nay, người có thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng rất khó mua được nhà ở, khi những căn hộ chung cư bình dân cũ ở vùng ven cũng đang được bán với giá 60-80 triệu đồng/m2. "Cần ít nhất 4-5 tỉ đồng mới mua được căn hộ 60-70 m2. Nếu không có chính sách thực sự ưu đãi về tín dụng, người thu nhập trung bình rất khó tiếp cận nhà ở" - anh Phúc nói.