TPHCM chỉ còn 9% căn hộ có giá bán dưới 3 tỷ đồng

Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản của Savills TPHCM cho biết, trong 9 tháng năm 2025, loại hình căn hộ ghi nhận sự trở lại thận trọng của nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ cải thiện, nhưng khả năng chi trả là thách thức lớn nhất.

Căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm 9% giao dịch tại TPHCM.

Trong quý III/2025, nguồn cung sơ cấp căn hộ TPHCM đạt 5.200 căn, nguồn cung mới đạt 2.000 căn - đến từ một dự án mới và năm giai đoạn tiếp theo. Các chủ đầu tư vẫn tập trung phát triển phân khúc trung cấp. Dù có dấu hiệu cải thiện, nguồn cung hiện tại vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Lượng giao dịch trong quý III năm nay tăng lên 2.700 căn, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư ổn định. Trong năm qua, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá mạnh.

Phân hóa rõ rệt

Theo Savills, dù thị trường có điều chỉnh giảm nhẹ trong quý III/2025 do các ưu đãi lớn được triển khai tại các dự án quy mô nhằm giải phóng hàng tồn kho đã bàn giao, nhưng xu hướng chung của thị trường vẫn duy trì đà tăng trưởng.

Thị trường căn hộ phía Nam ngày càng phân hóa rõ rệt. Cụ thể, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm 9% giao dịch tại TPHCM. Ngược lại, tại các tỉnh lân cận, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chiếm đến hơn 60% lượng giao dịch. Đặc biệt, Bình Dương cũ nắm giữ đến 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của khu vực.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, quý III/2025, TPHCM ghi nhận hơn 2.500 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới - mức tăng mạnh nhất kể từ đầu năm. Tuy nhiên, giá nhà sơ cấp bình quân đã đạt tới 87 triệu đồng/m2, tăng hơn 30% so với cùng kỳ khiến giấc mơ mua nhà của nhiều người càng xa vời.

Giá tăng không chỉ ở dự án mới mà còn lan sang thị trường thứ cấp, nơi mỗi mét vuông căn hộ đã chạm 60 triệu đồng. Dù giao dịch tăng hơn 60% so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ lại giảm còn 68%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh giá liên tục leo thang.

Trong khi giá nhà tại TPHCM tiếp tục lập đỉnh, các khu vực giáp ranh như Bình Dương (cũ) lại trở thành điểm đến mới của người mua nhà. Riêng Bình Dương (cũ) chỉ 9 tháng đầu năm 2025 đã có gần 11.000 căn hộ giá dưới 60 triệu/m2 mở bán và trở thành “vùng đệm” hấp dẫn cho người có thu nhập trung bình.

Việc chênh lệch giá giữa TPHCM và vùng ven hiện lên tới 50 - 70%, trong khi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện như cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, Vành đai 3… tạo động lực để người dân dịch chuyển ra ngoài trung tâm, vừa giảm áp lực chi phí, vừa cải thiện chất lượng sống.

Khó tiếp cận

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE cho biết, tại TPHCM các dự án có giá trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng phổ biến, đẩy toàn thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ tầm trung, vốn phục vụ nhóm khách hàng mua để ở đã gần như “mất hút”.

Nguồn cung trên thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp khiến người dân khó tiếp cận.

Đối với những đô thị lớn như TPHCM, quy mô dân số hiện nay rất cao, điều đó đồng nghĩa với việc, nhu cầu về nhà ở thực của phần lớn người dân cũng không ngừng gia tăng. Dẫu vậy, nguồn cung trên thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, khiến những người có nhu cầu ở thực thuộc phân khúc trung cấp, đặc biệt là các gia đình trẻ hay người có thu nhập trung bình, gần như không thể tiếp cận được.

Đáng chú ý, số liệu của DKRA Group cho thấy, trong hơn 2.000 giao dịch 9 tháng đầu năm, 70% là nhà đầu tư, chỉ 30% là người mua để ở. Giao dịch chủ yếu xoay quanh nhóm khách hàng đã sở hữu từ hai bất động sản trở lên, mua để tích sản hoặc lướt cọc hưởng chênh lệch.

Trong khi đó, VARS IRE ghi nhận 80% lượng căn hộ chào bán có giá trên 80 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc bình dân, vốn là “xương sống” của thị trường bất động sản, gần như biến mất suốt 3 năm qua.