Từ bài học khu Đông, cơ hội nào đang mở ra tại khu Tây?

Khu Đông năm 2012 và khu Tây năm 2024: Bản sao của lịch sử

Năm 2012, khu vực quận 9 – Thủ Đức – Bình Dương là vùng đất mà nhiều người tại TP.HCM coi là "xa và bất tiện". Nhà phố và căn hộ ở đây có giá từ 18 đến 25 triệu đồng/m² – thấp hơn đáng kể so với nội đô. Không ít người thời đó chọn chờ đợi, cho rằng hạ tầng vẫn còn "hứa hẹn quá nhiều" và chưa thực sự thành hiện thực.

Mười năm sau, năm 2022 khi TP. Thủ Đức hoàn toàn hình thành và Metro số 1 chuẩn bị vận hành, giá bất động sản khu Đông đã tăng 3 đến 5 lần. Người chờ đợi thêm 10 năm phải mua ở mức giá gấp đôi, gấp ba người quyết định sớm. Đây không phải câu chuyện thành công của người có tiền nhiều, đây là câu chuyện của người đọc đúng tín hiệu hạ tầng.

Năm 2024, khu Tây TP.HCM đang ở một điểm rất giống khu Đông năm 2012: mặt bằng giá còn thấp, hạ tầng đang được đầu tư quy mô lớn (Metro Hưng Nhơn – Tân An theo Quyết định 686/QĐ-TTg, QL1A mở rộng, Vành đai 3), và phần lớn thị trường vẫn chưa "phát hiện" đầy đủ tiềm năng của vùng này. Lịch sử không lặp lại hoàn toàn, nhưng nó có xu hướng mạnh mẽ để làm vậy.

So sánh tương quan phát triển: Khu Đông với Khu Tây

Để đánh giá tiềm năng, hãy so sánh khu Tây hiện tại với khu Đông ở giai đoạn tương đương về mặt hạ tầng:

Về khoảng cách đến trung tâm: Khu Đông (Thủ Đức, ga Bình Thái) cách Quận 1 khoảng 10 đến 15km. Khu Tây (Mỹ Yên, Bến Lức) cách Quận 1 khoảng 30km – xa hơn. Tuy nhiên, khi có metro kết nối, thời gian di chuyển thực tế không chênh nhau nhiều: 20 đến 25 phút cho khu Đông (metro số 1), 25 đến 35 phút cho khu Tây (metro Hưng Nhơn – Tân An). Trong nền kinh tế thời gian, đây là sự tương đương về thực chất.

Về nền tảng kinh tế: Khu Đông dựa vào khu công nghệ cao TP.HCM, khu công nghiệp Sóng Thần, trục QL1 đi Đồng Nai. Khu Tây dựa vào hơn 10 khu công nghiệp Bến Lức, hành lang giao thương TP.HCM – Tây Ninh – cửa khẩu Mộc Bài. Nền tảng kinh tế của khu Tây không kém gì khu Đông – thậm chí còn có thêm lợi thế thương mại biên giới quốc tế.

Về dư địa giá: Khu Đông năm 2012 có mặt bằng giá khoảng 18 đến 25 triệu đồng/m². Khu Tây hiện tại (ví dụ tháp Eleva tại Mỹ Yên) đang ở mức từ 36,8 triệu đồng/m² – cao hơn điểm khởi đầu của khu Đông, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá hiện tại của khu Đông (60 đến 80 triệu đồng/m²). Dư địa tăng trưởng còn rất lớn.

Dòng tiền thông minh đang chảy về đâu?

Các quỹ đầu tư bất động sản và nhà đầu tư cá nhân kinh nghiệm thường di chuyển sớm hơn 12 đến 24 tháng so với thị trường đại trà. Họ không chờ hạ tầng hoàn thành để mua – họ mua khi hạ tầng mới bắt đầu được quy hoạch hoặc khởi công. Theo logic đó, khu vực Mỹ Yên – Bến Lức hiện đang là "điểm đến" của dòng tiền thông minh từ giữa năm 2023 đến nay – kể từ khi Quyết định 686/QĐ-TTg được ban hành.

Chủ đầu tư Seaholdings, với sự hiểu biết sâu sắc về thị trường Long An, đã đặt cược vào khu vực này thông qua dự án Destino Centro (tháp Eleva) từ trước khi làn sóng nhận thức thị trường đại trà đổ về. Đây là loại đặt cược được tính toán kỹ lưỡng, không phải may mắn – và người mua căn hộ tại tháp Eleva hôm nay đang đứng về phía cùng một hướng với dòng tiền thông minh đó.

Cơ hội dài hạn, rủi ro ngắn hạn tối thiểu

Bất kỳ quyết định đầu tư nào cũng có rủi ro. Nhưng khi rủi ro được giảm thiểu bởi quy hoạch hạ tầng Nhà nước (Quyết định 686/QĐ-TTg), bởi nền tảng kinh tế công nghiệp vững chắc (hơn 10 KCN tại Bến Lức), và bởi chủ đầu tư am hiểu địa phương (Seaholdings) – thì đây là loại rủi ro có thể quản lý được trong khi phần thưởng tiềm năng là đáng kể.

Dòng vốn đang chảy về khu Tây. Hạ tầng đang được xây dựng. Và tháp Eleva đang ở đúng tọa độ hưởng lợi – với mức giá đầu vào vẫn còn hợp lý cho quyết định hôm nay.