Theo tổng hợp từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thanh khoản duy trì tích cực cho thấy thị trường không chỉ được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực mà còn ghi nhận sự tham gia của dòng tiền đầu tư có chọn lọc trong bối cảnh lãi suất cao.
Nguồn cung tăng, thanh khoản tích cực, vùng ven tiếp tục dẫn dắt
Trong quý I/2026, thị trường căn hộ sơ cấp ghi nhận sự cải thiện đồng thời ở cả nguồn cung và thanh khoản, cho thấy khả năng hấp thụ vẫn duy trì tích cực dù mặt bằng lãi suất ở mức cao.
Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 8.800 căn, tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2025. Lượng giao dịch ghi nhận khoảng 7.300 căn, tương đương mức tăng 122% so với năm trước, phản ánh tỷ lệ hấp thụ cao và nhu cầu ở thực duy trì ổn định. Tương tự, tại TP.HCM, nguồn cung đạt khoảng 3.700 căn, tăng 86%, trong khi lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.800 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, nguồn cung tiếp tục xu hướng dịch chuyển rõ nét ra các khu vực ngoài trung tâm. Tại khu vực quanh Hà Nội, Văn Giang đóng vai trò dẫn dắt với khoảng 5.500 căn, chiếm 62% tổng nguồn cung, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn với lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ. Trong khi đó, khu vực nội đô dù xuất hiện một số dự án cao cấp mới nhưng vẫn chiếm tỷ trọng hạn chế do rào cản về quỹ đất và chi phí phát triển.
Tại TP.HCM, khu vực Bình Dương tiếp tục là động lực chính khi cung cấp gần 2.200 căn, tương đương khoảng 60% nguồn cung mở mới. Dù khu trung tâm ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung, nhưng vẫn mang tính cục bộ và phụ thuộc vào số lượng dự án hạn chế.
Diễn biến này cho thấy xu hướng dịch chuyển mang tính cấu trúc của thị trường, trong đó các khu vực vệ tinh ngày càng đóng vai trò "van điều tiết" về nguồn cung và mặt bằng giá, đồng thời đáp ứng hiệu quả nhu cầu ở thực trong bối cảnh khả năng chi trả tại khu vực trung tâm ngày càng thu hẹp.
Mặt bằng giá ổn định, phân hóa theo khu vực
Trong quý đầu năm, giá bán sơ cấp tại hai thị trường lớn nhìn chung duy trì ổn định so với cuối năm 2025.
Giá trung bình tại Trung tâm TP.HCM đạt khoảng 102 triệu đồng/m², trong khi Hà Nội đạt khoảng 86 triệu đồng/m². Tuy nhiên, bên trong bức tranh chung là sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực.
Tại Hà Nội, mặt bằng giá khu vực nội đô tiếp tục neo ở mức cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m², tăng 14% theo quý. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp với mức giá trên 150 triệu đồng/m².
Ngược lại, các khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là Văn Giang, duy trì mức giá 60–70 triệu đồng/m² – tương đương khoảng 50% so với nội đô. Khoảng chênh lệch này giúp khu vực vệ tinh trở thành lựa chọn phù hợp với người mua ở thực.
Tại TP.HCM, Bình Dương nổi lên với mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ. Một số dự án mới đã thiết lập mặt bằng giá trên 70 triệu đồng/m², phản ánh kỳ vọng tăng trưởng sau sáp nhập và cải thiện hạ tầng.
Nguồn cung 2026 dự báo điều chỉnh giảm, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc
Dù ghi nhận tín hiệu tích cực trong quý I, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group dự báo nguồn cung năm 2026 có sự điều chỉnh giảm so với dự báo trước đó.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ mặt bằng lãi suất cao khiến chi phí vốn tăng, đồng thời các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới. Dự báo tổng nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM năm 2026 đạt khoảng 28.000 – 29.000 căn, giảm khoảng 2.000 căn so với kỳ vọng trước.
Tuy nhiên, Hà Nội vẫn được đánh giá là điểm sáng với nguồn cung dự kiến đạt 35.000 – 40.000 căn, trong đó khu vực Văn Giang tiếp tục đóng vai trò chủ lực, chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung. Khu vực này giữ vai trò dẫn dắt nhờ sự phát triển mạnh mẽ của các đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2 – 3, Ecopark, Alluvia City và Sunshine Legend City…
Nhận định về thị trường, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết: "Thị trường đang chịu tác động đáng kể từ biến động lãi suất, tuy nhiên vẫn duy trì được sự ổn định về nguồn cung và thanh khoản. Đây là tín hiệu tích cực trong bối cảnh hiện tại. Tuy vậy, để đánh giá đầy đủ tác động của yếu tố vĩ mô, cần thêm thời gian theo dõi."
Ông Tiến cũng khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án từ chủ đầu tư uy tín, đồng thời cân đối tài chính phù hợp để hạn chế rủi ro trong bối cảnh lãi suất còn biến động.
