Sai lầm lớn nhất là dùng hệ quy chiếu của năm 2020
"Ngày trước khu vực này chỉ 80-90 triệu đồng/m²" là một trong những lập luận phổ biến nhất mỗi khi thị trường xuất hiện mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, cách so sánh này mới phản ánh sự thay đổi của giá, chứ chưa phản ánh sự thay đổi của chính thị trường.
Giá bất động sản luôn được hình thành trong một bối cảnh phát triển nhất định. Năm 2020, khu Đông TP.HCM vẫn là vùng phát triển mới với nhiều dự án hạ tầng đang trong giai đoạn triển khai. Metro số 1 chưa vận hành, Vành đai 3 chưa thành hình, Thủ Thiêm chưa được định vị rõ là trung tâm tài chính mới và nguồn cung nhà ở thấp tầng vẫn còn dồi dào.
Đến năm 2026, hầu hết các biến số này đều đã thay đổi. Metro số 1 đi vào khai thác, Vành đai 3 từng bước hình thành, Liên Phường được nối dài - mở rộng, Thủ Thiêm được quy hoạch trở thành hạt nhân của Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam. Trong khi đó, xu hướng phát triển đô thị theo chiều cao ngày càng rõ nét, khiến quỹ đất và nguồn cung bất động sản thấp tầng trở nên khan hiếm hơn.
Khi hạ tầng, quy hoạch, nguồn cung và vị thế của một khu vực đều thay đổi, việc tiếp tục sử dụng mặt bằng giá của năm 2020 để đánh giá các sản phẩm hình thành trong bối cảnh năm 2026 có thể chưa phản ánh đầy đủ giá trị của thị trường hiện nay. Nói cách khác, đây không chỉ là sự thay đổi về giá, mà là sự thay đổi của hệ quy chiếu dùng để định giá.
Một biệt thự không được định giá như một mảnh đất
Nếu năm 2020 và năm 2026 là hai bối cảnh thị trường khác nhau, vậy điều gì thực sự quyết định giá của một biệt thự trung tâm đô thị?
Một quỹ đất và một biệt thự hoàn chỉnh là nhiều lớp giá trị được tích lũy trong suốt quá trình phát triển, thay vì chỉ được quyết định bởi đơn giá đất.
Theo các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá và phát triển dự án, việc lấy đơn giá đất nhân với diện tích chỉ phản ánh giá trị của quỹ đất, chưa thể hiện đầy đủ giá trị của một bất động sản hoàn chỉnh. Với một biệt thự đã được đầu tư và phát triển hoàn chỉnh, giá đất chỉ là một trong nhiều cấu phần tạo nên giá trị tài sản.
Từ một quỹ đất đến một biệt thự hoàn chỉnh là quá trình đầu tư kéo dài nhiều năm, nơi giá trị được bồi đắp qua quy hoạch, pháp lý, hạ tầng, xây dựng, chi phí vốn và chất lượng phát triển dự án. Đặc biệt với các sản phẩm thấp tầng quy mô lớn, chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng đáng kể khi yêu cầu về kiến trúc, vật liệu, hạ tầng kỹ thuật và các không gian như sân vườn, mặt nước, hồ bơi tư gia hay tiện ích riêng ngày càng được chú trọng.
Theo giới chuyên gia, điều thị trường định giá không phải là mảnh đất được giao dịch nhiều năm trước, mà là một sản phẩm hoàn chỉnh tại thời điểm tham gia thị trường. Trong bối cảnh chi phí thủ tục pháp lý và quỹ đất phù hợp ngày càng trở thành nguồn lực khan hiếm, việc so sánh một biệt thự hình thành trong năm 2026 với mặt bằng giá đất hay nhà phố của năm 2020 có thể chưa phản ánh đầy đủ giá trị của hai loại tài sản.
Điều ngày càng khan hiếm không chỉ là đất
Nếu giá trị của một biệt thự không thể được lý giải chỉ bằng giá đất, câu hỏi tiếp theo là điều gì khiến loại tài sản này ngày càng được thị trường định giá cao hơn. Theo các chuyên gia, câu trả lời nằm ở khả năng bổ sung nguồn cung.
Trong bối cảnh TP.HCM chuyển mạnh sang mô hình đô thị nén và ưu tiên phát triển theo chiều cao, cơ hội phát triển thêm các khu biệt thự quy mô lớn trong trung tâm đô thị ngày càng hiếm. Sự khan hiếm không chỉ đến từ quỹ đất ngày một hạn chế, mà còn từ việc các điều kiện về quy hoạch, pháp lý và chỉ tiêu phát triển gần như không còn cho phép tái tạo những sản phẩm có quy mô và chất lượng tương đương. Theo chia sẻ của một số môi giới địa phương, tại khu vực quận 9 (cũ), để xây dựng một căn nhà có diện tích sàn hơn 600m², chủ sở hữu đôi khi phải sở hữu quỹ đất lên tới hàng nghìn mét vuông mới đáp ứng được các quy định về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất.
Điều đó đồng nghĩa, mỗi biệt thự hiện hữu không chỉ là một tài sản đã được tạo lập, mà còn là một nguồn cung ngày càng khó thay thế. Trong khi nhu cầu về không gian sống mật độ thấp, gần thiên nhiên nhưng vẫn kết nối thuận tiện với trung tâm tiếp tục hiện hữu, sự mất cân đối giữa cung và cầu trở thành một trong những động lực quan trọng thúc đẩy giá trị của phân khúc này gia tăng theo thời gian.
Diễn biến tại Thủ Thiêm là một ví dụ. Chỉ cách dải đô thị Liên Phường - Vành đai 3 khoảng 10 phút di chuyển, khu vực này đã hình thành mặt bằng giá căn hộ cao cấp phổ biến 300-350 triệu đồng/m², thậm chí một số dự án trên trục Mai Chí Thọ được thị trường đón nhận ở mức khoảng 450 triệu đồng/m². Theo nhiều chuyên gia, khi một cực tăng trưởng được tái định vị bởi hạ tầng và quy hoạch, hệ quy chiếu định giá của toàn khu vực cũng có xu hướng thay đổi theo. Trong bối cảnh đó, những khu vực đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển thường sở hữu dư địa tăng trưởng đáng kể khi các động lực quy hoạch dần được hiện thực hóa. Đây cũng là lý do giới đầu tư và người mua ở thực ngày càng quan tâm đến giá trị dài hạn của vị trí, thay vì chỉ nhìn vào mức giá hiện tại.
