Trong bối cảnh thị trường BĐS bước vào chu kỳ phát triển mới với nhiều thay đổi về chính sách, dòng vốn và nhu cầu tiêu dùng, các doanh nghiệp địa ốc đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ để thích ứng với những tiêu chuẩn phát triển bền vững, lấy nhu cầu thực làm trung tâm.
Đây là nội dung được các chuyên gia, doanh nghiệp trao đổi tại phiên tọa đàm cấp cao với chủ đề "Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững" trong khuôn khổ Diễn đàn BĐS Việt Nam 2026.
Nhu cầu thực sẽ thay thế tư duy đầu cơ BĐS
Phát biểu tại tọa đàm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), nhận định "giai đoạn 2026-2030 sẽ là một chu kỳ hoàn toàn khác của thị trường BĐS".
Theo ông, sau thời gian dài nhiều dự án vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung bị hạn chế, việc tháo gỡ thể chế đang tạo điều kiện để hàng loạt dự án được tái khởi động. Nguồn cung mới dự kiến gia tăng mạnh trong các năm tới.
Tuy nhiên, thị trường cũng đang đối mặt với thách thức khi nguồn cung có xu hướng tăng nhưng sức cầu chưa phục hồi tương xứng, trong khi chi phí xây dựng, đặc biệt là nhân công và vật liệu, đã tăng đáng kể.
Theo Chủ tịch VACC, trong giai đoạn mới, doanh nghiệp BĐS cần tái cơ cấu toàn diện từ cơ cấu sản phẩm, chiến lược thị trường đến nguồn vốn.
Trong bối cảnh đó, ông Hiệp cho rằng doanh nghiệp cần tái cơ cấu toàn diện từ cơ cấu sản phẩm, chiến lược thị trường đến nguồn vốn, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tìm kiếm các nguồn lực tài chính bền vững hơn.
Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm - Chủ tịch DKRA Group cho rằng thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng, nơi lợi thế cạnh tranh không còn được quyết định bởi quy mô quỹ đất hay số lượng dự án, mà bởi chất lượng sản phẩm, năng lực quản trị, khả năng ứng dụng công nghệ và mức độ đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Theo ông, trong bối cảnh nguồn cung đang dần được khơi thông, các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn. Những mô hình tăng trưởng dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản hoặc các cơn sốt đầu cơ ngắn hạn sẽ dần nhường chỗ cho xu hướng phát triển dựa trên giá trị sử dụng thực, chất lượng sống và trải nghiệm của khách hàng.
Ông Phạm Lâm cho rằng các tiêu chuẩn xanh, chuyển đổi số, dữ liệu thị trường minh bạch và năng lực vận hành chuyên nghiệp sẽ trở thành những yếu tố quyết định khả năng thu hút khách hàng cũng như tiếp cận các nguồn vốn dài hạn trong tương lai.
"Sự dịch chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu thực không chỉ nằm ở tên gọi mà nằm ở chính chất lượng sống mà người dân nhận được. Doanh nghiệp nào đầu tư vào chiều sâu thay vì chiều rộng sẽ là những người chiến thắng trong chu kỳ mới", ông nhấn mạnh.
Theo vị chuyên gia, quá trình tái định hình thị trường đang tạo ra cơ hội cho những doanh nghiệp biết thích ứng với các xu hướng mới, từ phát triển nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê chuyên nghiệp đến ứng dụng công nghệ và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Đây cũng sẽ là nền tảng để thị trường BĐS chuyển từ tăng trưởng dựa trên tài sản sang tăng trưởng dựa trên giá trị thực trong những năm tới.
Công nghệ và dữ liệu sẽ thay đổi cách vận hành thị trường
Tại toạ đàm, một trong những xu hướng nổi bật được nhiều diễn giả nhấn mạnh là phát triển xanh và ứng dụng công nghệ.
Ông Vũ Hồng Phong - chuyên gia công trình xanh của IFC cho biết quan niệm công trình xanh làm tăng mạnh chi phí đầu tư đang dần trở nên lỗi thời. Theo ông, với sự phát triển của công nghệ và kinh nghiệm thiết kế, nhiều dự án hiện chỉ phát sinh thêm khoảng 1-1,5% chi phí để đáp ứng các tiêu chuẩn xanh.
Bên cạnh hiệu quả tiết kiệm năng lượng và chi phí vận hành, các chứng chỉ xanh còn giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng tiếp cận các nguồn vốn quốc tế khi các định chế tài chính ngày càng ưu tiên tín dụng xanh và các tiêu chí ESG.
Ở góc độ chuyển đổi số, ông Nguyễn Thành Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Thiên Khôi cho rằng dữ liệu và công nghệ sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc nâng cao tính minh bạch và hiệu quả vận hành của thị trường.
Theo ông, thị trường BĐS muốn phát triển bền vững cần được xây dựng trên nền tảng dữ liệu đầy đủ, chính xác và có khả năng kết nối giữa các chủ thể tham gia thị trường.
Toàn cảnh tọa đàm.
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Hoàng Thị Thu Hương - Tổng Giám đốc Hata Homes cho rằng thị trường BĐS hiện nay không đơn thuần trải qua một giai đoạn sàng lọc mà đang bước vào quá trình "tái định hình" sâu sắc sau hơn 30 năm phát triển.
Theo bà Hương, nếu trước đây thị trường chủ yếu phát triển theo chiều rộng, tập trung gia tăng nguồn cung và mở rộng quy mô dự án, thì giai đoạn mới sẽ chuyển sang phát triển theo chiều sâu, hướng tới từng nhóm khách hàng và nhu cầu sử dụng cụ thể.
Nhà ở không còn chỉ là sản phẩm để bán mà phải trả lời được các câu hỏi về đối tượng sử dụng, khả năng kết nối hạ tầng, chất lượng sống và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.
Theo nữ doanh nhân, trong bối cảnh thị trường đang tái định hình, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về những doanh nghiệp có khả năng dự báo các xu hướng dài hạn, phát triển sản phẩm theo nhu cầu thực và xây dựng hệ sinh thái dịch vụ đủ sức gia tăng giá trị cho BĐS trong dài hạn.
