Gần đây, nhiều trang mua bán bất động sản liên tục quảng cáo các căn hộ chung cư đang bán cắt lỗ từ vài trăm triệu tới cả tỷ đồng. Theo các chuyên gia bất động sản, điều này không đại diện cho xu hướng chung của thị trường, không có nghĩa là giá chung cư đang giảm nhiệt. Tuy nhiên, bất kỳ thời điểm nào thì những cụm từ như “cắt lỗ, giảm giá, bán gấp, bắt đáy”... luôn thu hút sự chú ý của khách hàng, tạo cảm giác rằng họ đang nhận được một món hời.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội nói: “ Không chỉ chung cư, nhiều người bán nhà phố và đất nền cũng thường xuyên dùng chiêu ’cắt lỗ‘ để hút khách. Với chung cư thứ cấp, kể cả khi chủ nhà có giảm giá bán thì đó cũng chỉ là giảm mức lãi kỳ vọng, chứ không thể đến mức lỗ.
Ví dụ có những căn rao cắt lỗ 200 triệu đồng nhưng khi thảo luận giá mới vỡ lẽ căn hộ này đắt hơn giá sơ cấp 200 triệu đồng. Như vậy không phải cắt lỗ mà là cắt lãi. Những căn hộ giảm giá so với lúc mua mới thực sự là cắt lỗ. Còn nhiều căn hộ nói cắt lỗ nhưng thực tế họ đã lãi gấp đôi, gấp ba, nên giảm giá một, hai trăm triệu không phải là nhiều ”.
Cẩn trọng khi mua căn hộ cắt lỗ. (Ảnh minh họa).
“ Chiêu trò này gây nhiễu loạn, khiến người mua nhà không đạt được mục tiêu tìm kiếm sản phẩm hợp lý , vì thế người mua cần tỉnh táo, tránh kỳ vọng quá nhiều vào khả năng mua được giá rẻ để bỏ qua những yếu tố quan trọng như chất lượng căn hộ, tính pháp lý hay khả năng thanh khoản, từ đó dễ gặp nhiều rủi ro ”, bà An nói thêm.
Tuy nhiên trên thực tế cũng có những căn hộ sơ cấp phải cắt lỗ thực sự. Theo ông Nguyễn Anh Quê - chuyên gia bất động sản - trường hợp này có nhiều nguyên nhân. Đây có thể là những căn hộ dùng đòn bẩy tài chính, khi lãi suất lên quá cao, chủ nhà buộc phải giảm giá để thoát hàng, thu hồi vốn trả nợ ngân hàng.
Hoặc cũng có thể do thị trường chung cư Hà Nội đang chững lại, những nhà đầu tư với mục đích “lướt sóng” nhận thấy khó kiếm lời nhanh nên sẽ chấp nhận cắt lỗ nhẹ để chuyển hướng sang các kênh khác hoặc phân khúc mới.
“ Những hiện tượng này là bình thường và chỉ là số ít, không mang tính chất đại diện cho toàn bộ thị trường. Những nhà đầu tư mua trên 2 năm trở lên sẽ không phải cắt lỗ, có chăng chỉ là giảm giá để bán hàng ”, ông Quê nhận định.
Phó Viện trưởng VARS IRE Phạm Thị Miền cũng cho rằng hiện tượng rao bán cắt lỗ chung cư trong thời gian qua chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn tăng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc.
“ Khi đến kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, áp lực tài chính gia tăng, họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, cũng có không ít trường hợp mua theo phong trào, mua chênh giá, nay buộc phải rao bán cắt lỗ khi việc ’lướt sóng‘ không như kỳ vọng. Trong khi đó, nguồn cung rao bán tăng lên, người mua lại có xu hướng quan sát, khiến thanh khoản thứ cấp chậm lại” , bà Miền nói.
Bà Miền dự báo trong thời gian tới, hiện tượng “cắt lỗ” chung cư có thể xuất hiện nhiều hơn, nhưng chủ yếu chỉ tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt là những trường hợp bước vào giai đoạn phải trả cả gốc và lãi trong bối cảnh lãi suất tăng.
Khi nguồn cung căn hộ ngày càng gia tăng, áp lực cạnh tranh về giá sẽ rõ nét hơn, khiến hiện tượng “cắt lỗ” xảy ra nhiều hơn ở các sản phẩm hình thành trong tương lai khi nhà đầu tư vừa chịu chi phí lãi vay kéo dài, vừa chưa có dòng tiền khai thác.
Trong bối cảnh đó, dành lời khuyên cho người mua nhà cắt lỗ ở thời điểm này, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, khuyến cáo cần quan sát kỹ thị trường, khảo giá nhiều căn đã giao dịch trong cùng dự án hoặc khu vực để nắm được mặt bằng giá hiện tại.
Với trường hợp chủ nhà thực sự giảm giá vì áp lực tài chính, người mua cần tìm hiểu kỹ căn nhà có những vấn đề tồn tại nào. Ví dụ một số tài sản giảm giá sâu do vị trí xa trung tâm, pháp lý yếu, khó cho thuê, phí dịch vụ cao, hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ...Thông thường trong cùng một tòa hay dự án, các căn giảm giá thường tập trung vào nhóm diện tích quá nhỏ (căn studio) hoặc có tổng tiền lớn (3-4 phòng ngủ), vị trí xấu ở tầng quá thấp hoặc áp mái, gần phòng rác...
“ Nếu lựa chọn bất động sản ”ngộp tài chính“, người mua cần tính toán kỹ phần nghĩa vụ tài chính còn lại cũng như tổng chi phí sở hữu gồm cả thuế phí sang nhượng, lãi vay, tiến độ bàn giao nhà nếu dự án vẫn trong quá trình xây dựng ”, ông Toản đưa ra lời khuyên.
Còn với nhà đầu tư, bà Phạm Thị Miền khuyến nghị để hạn chế rủi ro thì không nên lạm dụng đòn bẩy tài chính, chỉ nên vay vốn ở tỷ lệ phù hợp với khả năng tạo dòng tiền và sức chịu đựng tài chính trong trung và dài hạn.
Bên cạnh đó, ngoài yếu tố pháp lý là yêu cầu bắt buộc, nhà đầu tư cần tránh mua các sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, thiếu khả năng khai thác cho thuê. Đồng thời chỉ tham gia thị trường với mục tiêu nắm giữ trong khoảng 3 năm trở lên và cần đảm bảo trụ được nếu có bất cứ “biến cố vĩ mô” nào xảy ra.
“ Tôi muốn lưu ý thêm rằng thị trường đang được nắn chỉnh theo hướng rõ nét, với các yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch. Chính vì vậy nhà đầu tư cần hết sức lưu ý, cuộc chơi sẽ dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn, nghiêm túc hơn, việc kỳ vọng vào ’lướt sóng‘ sẽ ngày càng khó ”, bà Miền nhấn mạnh.
