Tại phiên thảo luận bàn tròn trong khuôn khổ Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam – VREF 2026, T.S Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, đã đưa ra hàng loạt cảnh báo thẳng thắn liên quan đến dòng tiền, lãi suất và rủi ro tín dụng của thị trường bất động sản năm 2026.
Theo TS. Cấn Văn Lực, điểm tích cực lớn nhất của thị trường năm 2025 là sự phục hồi rõ nét của lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê, ông cho biết ngành xây dựng năm 2025 tăng 9,62%, cao hơn mức tăng GDP bình quân cả nước (8,02%). Trong khi đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 4,63%, mức cao nhất trong 6 năm gần đây, đóng góp khoảng 3,5% GDP.
"Những con số này cho thấy thị trường bất động sản và xây dựng đã phục hồi tương đối tích cực", ông Lực nhấn mạnh. Bên cạnh đó, năm 2025 ghi nhận khoảng 2.700 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 27% so với năm trước – điều hiếm thấy trong nhiều năm trở lại đây.
Trả lời câu hỏi về triển vọng dòng vốn bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng năm 2025 dòng vốn cho thị trường "vẫn chạy mạnh". Cụ thể, tín dụng bất động sản ước tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng tín dụng bình quân toàn hệ thống ngân hàng (18,5%). Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng khoảng 24%, còn cho vay mua, sửa nhà tăng 14–15%.
Ngoài tín dụng ngân hàng, các kênh vốn khác cũng ghi nhận kết quả tích cực. FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 6,3 tỷ USD, chiếm gần 20% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam, trong đó giải ngân gần 2 tỷ USD. Riêng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành đạt khoảng 123.500 tỷ đồng, tăng 40% so với năm 2024.
"Vì vậy, tôi cho rằng dòng vốn cho thị trường bất động sản năm vừa rồi không hề thiếu. Vấn đề nằm ở chỗ điều tiết và phân bổ dòng vốn", TS. Cấn Văn Lực nói.
Theo TS. Cấn Văn Lực, một thực tế doanh nghiệp cần lưu ý là mặt bằng lãi suất mới đã hình thành. Năm 2025, tín dụng tăng mạnh trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 14,5%, buộc ngân hàng phải tăng lãi suất cả đầu vào lẫn đầu ra.
"Lĩnh vực bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên của hệ thống ngân hàng, trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chấp nhận mặt bằng lãi suất vay cao hơn, đây là xu hướng chung và theo định hướng điều hành", ông Lực cho hay.
Đồng thời, TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế – mức tương đối cao so với mặt bằng chung, trong đó cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng nhanh hơn tín dụng toàn hệ thống.
Từ thực tế trên, TS. Cấn Văn Lực đưa ra cảnh báo trực diện với cộng đồng doanh nghiệp: "Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay đầu tư quá dàn trải, có doanh nghiệp cùng lúc làm 10–15 dự án. Xin thưa là dòng tiền đâu?".
Theo ông, khi thị trường thuận lợi, rủi ro có thể chưa bộc lộ ngay. Nhưng "nếu thị trường gặp vấn đề, chắc chắn doanh nghiệp sẽ mắc vấn đề", đặc biệt trong bối cảnh lãi suất cao hơn, tín dụng bị kiểm soát chặt và dòng tiền không còn dễ dàng như trước.
Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng doanh nghiệp cần cơ cấu lại sản phẩm, cân nhắc kỹ phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp, nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp túi tiền vẫn đang thiếu rất nhiều. Về giá bất động sản, ông nhấn mạnh doanh nghiệp cần đồng hành cùng Nhà nước và người mua nhà để điều tiết giá theo hướng hợp lý, lành mạnh hơn.
"Nhà nước có ba công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản: nguồn cung, chính sách tài khóa (thuế – phí) và chính sách tiền tệ (tín dụng – lãi suất). Bài toán khó là phải tìm được điểm cân bằng – kiểm soát rủi ro nhưng không siết quá mức khiến thị trường suy giảm", TS. Cấn Văn Lực kết luận.
