Sau giai đoạn lãi suất thấp kéo dài, thị trường tín dụng nhà ở đang bước vào một chu kỳ mới với mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng trở lại. Diễn biến này đẩy người mua ở thực vào thế lưỡng nan: Nên xuống tiền sớm để giữ chỗ an cư, hay tiếp tục chờ đợi với kỳ vọng lãi suất sẽ hạ nhiệt trong thời gian tới?
Áp lực lãi suất khiến kế hoạch an cư chùn bước
Nguyễn Minh Hoàng (TP.Hà Nội), một người đang tìm mua nhà để ở, chia sẻ: "Thú thật là tôi rất muốn mua nhà để ổn định cuộc sống, nhưng mỗi lần nhìn bảng tính tiền lãi là lại chùn bước. Lãi suất thả nổi 10–12%/năm khiến khoản trả hàng tháng trở thành một gánh nặng thực sự. Chỉ cần lãi suất nhích thêm một chút, kế hoạch tài chính của cả gia đình có thể bị đảo lộn. Cảm giác đứng giữa mong muốn an cư và nỗi lo trả nợ dài hạn khiến tôi thực sự rất áp lực".
Chị Phạm Thị Lan Anh (phường Bạch Mai, TP.Hà Nội) cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Đầu tháng 1/2026, chị tìm mua căn hộ tại vùng ven và dự định vay khoảng 50% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, ngân hàng báo lãi suất 10,2%/năm cố định 18 tháng, trong khi hồi tháng 11/2025 mức lãi chỉ khoảng 8,8%.
"Khi nghe ngân hàng báo lãi suất hơn 10%, tôi thực sự giật mình. Nếu sau thời gian ưu đãi mà lãi suất lên 12–13% thì khoản trả hàng tháng sẽ vượt khả năng chi trả của gia đình. Tôi đang phải tạm hoãn quyết định mua nhà, dù rất mong muốn sớm ổn định chỗ ở", chị Lan Anh nói.
Những chia sẻ của hai nhân vật trên cho thấy đây không còn là trường hợp cá biệt, mà đang trở thành mối quan tâm chung của nhiều người mua nhà trên thị trường hiện nay. Khi lãi suất liên tục biến động, việc giữ vững dòng tiền và kiểm soát rủi ro tài chính trở thành yếu tố then chốt, thậm chí quan trọng không kém việc lựa chọn đúng sản phẩm bất động sản.
Từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà, đồng thời thu hẹp hoặc dừng triển khai các gói vay ưu đãi cho người trẻ. Mặt bằng lãi suất cho vay đã đảo chiều, chấm dứt giai đoạn vay rẻ kéo dài suốt hai năm trước.
Hiện nay, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 10,5–11,5%/năm đối với gói cố định 12 tháng và 11,5–13%/năm cho khoản vay thả nổi. So với giai đoạn 2023–2024, mức lãi đã tăng thêm 1–1,8 điểm phần trăm, khiến chi phí vay tăng đáng kể.
Với một căn hộ trị giá 2,2 tỷ đồng, vay 70% trong 20 năm, khoản trả góp hằng tháng có thể tăng thêm 1,8–2,5 triệu đồng. Tổng tiền lãi trong 5 năm đầu tăng thêm khoảng 90–120 triệu đồng. Đối với người trẻ có thu nhập 18–30 triệu đồng/tháng, việc phải dành tới gần một nửa thu nhập để trả nợ tạo sức ép tài chính lớn, đặc biệt trong bối cảnh chi phí sinh hoạt leo thang.
Không chỉ chịu áp lực từ lãi suất, người mua nhà còn đối diện với mặt bằng giá bất động sản vẫn ở mức cao. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhà tiếp tục xu hướng đi lên, tăng 5–8% ở phân khúc trung cấp. Nguồn cung căn hộ dưới 2 tỷ đồng – vốn là phân khúc "cứu cánh" của người mua ở thực cũng đang co lại nhanh.
Người mua cần tính toán kỹ dòng tiền dài hạn
Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, việc ngân hàng có xu hướng định giá tài sản bảo đảm ở mức cao để mở rộng hạn mức cho vay vô hình trung góp phần giữ mặt bằng giá bất động sản ở mức cao, tạo thêm áp lực đối với nhóm người đang tìm kiếm nhà ở.
Dù vậy, xu hướng lãi suất tăng trở lại trong năm 2026 là kịch bản cần được nhìn nhận thận trọng, song không nên tạo tâm lý bi quan quá mức.
Ông cho rằng lãi suất có thể nhích lên trong ngắn hạn do áp lực lạm phát và nhu cầu tín dụng phục hồi, nhưng khả năng tăng mạnh và kéo dài là không lớn, bởi mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng vẫn được ưu tiên. Tuy nhiên, trong bối cảnh dư địa nới lỏng tiền tệ không còn nhiều, người vay - đặc biệt là nhóm vay mua nhà cần tính toán kỹ dòng tiền dài hạn, thay vì chỉ dựa vào giai đoạn lãi suất ưu đãi ban đầu.
Ở chiều thuận lợi, Nghị quyết 254 của Quốc hội tháo gỡ một số vướng mắc pháp lý của Luật Đất đai; việc chuẩn bị đưa Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất vào vận hành từ 2026 sẽ tăng tính minh bạch, hỗ trợ hình thành cơ sở dữ liệu phục vụ điều hành. Bên cạnh đó, đầu tư công và quá trình đô thị hóa tiếp tục là lực đẩy quan trọng của thị trường.
Tuy nhiên, thách thức lớn nhất vẫn là giá bất động sản đang quá cao so với thu nhập trung bình. Chính phủ được kỳ vọng sẽ phải có giải pháp kiểm soát giá, đặc biệt ở phân khúc chung cư, nơi nhu cầu ở thực lớn nhất.
Ngoài ra, chính sách tiền tệ đang thận trọng hơn. Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15% và yêu cầu tín dụng bất động sản không được vượt mức này. Trong khi đó, tín dụng năm trước tăng tới 19%, cao hơn đáng kể mức tăng huy động vốn khoảng 15%, khiến thanh khoản hệ thống eo hẹp và tạo áp lực lên lãi suất.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru miền Nam, nhóm khách hàng sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất đối diện rủi ro lớn nếu lãi suất vượt khả năng chi trả, trong khi nhà đầu tư sẽ chịu áp lực kép nếu dự án chậm bàn giao và dòng tiền cho thuê không đủ bù lãi vay.
Điều này khiến thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, nơi các quyết định dựa trên kỳ vọng ngắn hạn dần nhường chỗ cho tính toán tài chính thận trọng và dài hạn.
Góc nhìn cho nhà đầu tư giữa biến động lãi suất
Ở phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest nhận định, bước sang năm 2026, các doanh nghiệp bất động sản sẽ đối mặt với nhiều khó khăn hơn. Mặc dù nhu cầu nhà ở vẫn lớn nhờ tốc độ đô thị hóa cao, nhưng nguồn cung dù cải thiện vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng trong khi lãi suất có xu hướng tăng trở lại. Chỉ riêng 2 tháng cuối năm 2025 đã ghi nhận 3–4 đợt điều chỉnh tăng lãi suất, làm gia tăng áp lực chi phí tài chính. Trong khi đó, nguồn vốn từ trái phiếu – từng là kênh huy động quan trọng – vẫn rất hạn chế sau cú sốc năm 2022.
Trước bối cảnh lãi suất tăng và sức mua thận trọng hơn, nhiều chủ đầu tư thay đổi cách tiếp cận. Thay vì cam kết hỗ trợ lãi suất dài hạn, doanh nghiệp tập trung vào các giải pháp đo lường được như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất trong 24 tháng đầu và thiết kế phương thức thanh toán linh hoạt theo nhiều kịch bản tài chính.
Cách tiếp cận này giúp người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, có thêm thời gian ổn định thu nhập trước khi bước vào giai đoạn trả nợ đầy đủ, đồng thời giảm áp lực tài chính trong những năm đầu sở hữu nhà.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản cuối năm 2025 và đầu năm 2026 đang vận hành trong trạng thái cân bằng mới. Lãi suất tăng tạo áp lực rõ rệt, nhưng chưa đủ để đảo chiều xu hướng phục hồi khi nền tảng kinh tế vẫn tích cực và các chính sách minh bạch hóa đang được triển khai.
Trong bối cảnh đó, quyết định mua nhà không còn là câu chuyện "canh đáy lãi suất", mà trở thành bài toán tài chính dài hạn. Với người mua ở thực, việc xuống tiền chỉ nên thực hiện khi đã có nền tảng tài chính vững, tỷ lệ vay hợp lý và khả năng chịu đựng được kịch bản lãi suất cao trong nhiều năm.
Ngược lại, với những người còn phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy, thu nhập chưa ổn định hoặc chưa tìm được sản phẩm phù hợp, việc tiếp tục chờ đợi để giảm rủi ro tài chính có thể là lựa chọn an toàn hơn trong giai đoạn 2026–2027.
