Nhiều căn hộ mới bàn giao được chủ sở hữu hoàn thiện nội thất và đưa vào khai thác, làm gia tăng cạnh tranh trên thị trường cho thuê Hà Nội. Ảnh minh họa.
Nguồn cung mới gia nhập thị trường
Đầu tháng 9-2026, thị trường căn hộ phía Tây Hà Nội đón thêm một lượng nguồn cung đáng kể khi một dự án quy mô lớn bắt đầu bàn giao nhà. Từ ngày 8-9, 2.375 căn hộ thuộc phân khu hoàn thiện đầu tiên chính thức được bàn giao. Toàn dự án có gần 4.000 căn hộ. Thời điểm bắt đầu bàn giao, hơn 60% khách hàng đã hoàn thành thanh toán và sẵn sàng nhận nhà.
Cùng với những gia đình mua để ở, một bộ phận chủ sở hữu bắt đầu hoàn thiện nội thất và tìm khách thuê. Hàng nghìn căn hộ được nhận nhà trong thời gian tương đối tập trung đồng nghĩa thị trường khu vực có khả năng tiếp nhận thêm lượng lớn sản phẩm cho thuê khá tương đồng về vị trí, diện tích và tiện ích. Người thuê có thêm lựa chọn, trong khi chủ nhà phải cạnh tranh với chính những căn hộ cùng tòa, cùng phân khu.
Diễn biến này xuất hiện trong bối cảnh nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng mạnh. Theo CBRE Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất kể từ năm 2020. Riêng quý II, lượng căn bán được khoảng 5.800 căn, tương đương 68% nguồn cung mới. Thị trường không ghi nhận nguồn cung mới có giá dưới 60 triệu đồng/m². Các sản phẩm giá 80-110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m² lần lượt chiếm khoảng 30% và 35%.
Nguồn cung bán mới không đồng nghĩa ngay lập tức với nguồn cung cho thuê. Tuy nhiên, khi những dự án được bán từ vài năm trước lần lượt hoàn thành, một phần căn hộ đầu tư bắt đầu chuyển sang khai thác cho thuê. Với những dự án mới, lợi thế là căn hộ còn mới, tiện ích đồng bộ, nhưng bất lợi cũng nằm ở việc nhiều sản phẩm tương đồng được đưa ra thị trường gần như cùng thời điểm.
Áp lực cạnh tranh còn xuất hiện ở những phân khúc khác. Ghi nhận tại một số khu vực tập trung nhiều chung cư mini ở Đình Thôn, Mỹ Đình cho thấy có tòa nhà thường xuyên trống 20-25% số phòng. Xung quanh một tòa 20 phòng mới khai thác cuối năm 2025 còn có thêm 3-4 tòa mới tham gia thị trường. Giá thuê phổ biến khoảng 4,2-6,5 triệu đồng/tháng.
Trong tương lai, nguồn cung còn được bổ sung từ những dự án phát triển chuyên biệt để cho thuê. Tháng 6-2026, Hà Nội đồng loạt khởi công 3 dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn, trong đó một dự án tại khu vực Long Biên dự kiến cung cấp khoảng 2.000 căn hộ. Thị trường vì thế đang đứng trước sự mở rộng nguồn cung từ nhiều phía, từ căn hộ thương mại của các nhà đầu tư cá nhân đến những dự án cho thuê được quản lý, vận hành chuyên nghiệp.
Cuộc đua giữ khách thuê
Nguồn cung tăng đang khiến lợi thế không còn hoàn toàn thuộc về người cho thuê. Tại những khu vực tập trung nhiều chung cư, khách hàng có thể lựa chọn giữa hàng loạt căn hộ tương đồng về diện tích, số phòng ngủ và tiện ích. Mức giá, chất lượng nội thất, dịch vụ quản lý và sự linh hoạt của hợp đồng ngày càng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tìm khách.
Khảo sát thị trường tháng 9-2026 cho thấy, căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 60-80m² tại Hà Đông có giá thuê phổ biến 9-13 triệu đồng/tháng, Hoài Đức 6-9,5 triệu đồng; Cầu Giấy khoảng 10-17 triệu đồng và Ba Đình 12-18 triệu đồng. Căn 3 phòng ngủ có biên độ rộng hơn, khoảng 10-30 triệu đồng/tháng tùy khu vực, chất lượng dự án và nội thất.
Ngay trong cùng một tòa nhà, giá thuê có thể chênh vài triệu đồng mỗi tháng. Khi nhiều căn cùng tìm khách, người thuê có điều kiện so sánh và thương lượng. Một số chủ nhà phải giảm giá, bổ sung nội thất, linh hoạt thời hạn hợp đồng hoặc hỗ trợ chi phí dịch vụ. Với căn hộ cho thuê 15 triệu đồng/tháng, chỉ cần để trống hai tháng, chủ sở hữu đã mất 30 triệu đồng doanh thu.
Áp lực còn đến từ hiệu quả đầu tư ngày càng thu hẹp. Theo CBRE, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội đã giảm từ hơn 5,1% năm 2023 xuống khoảng 3-3,4%/năm trong giai đoạn gần đây, chủ yếu do giá nhà tăng nhanh hơn tiền thuê. Giá sơ cấp bình quân tại Hà Nội trong quý II-2026 đã đạt gần 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ năm trước.
Nếu một căn hộ trị giá 5 tỷ đồng được cho thuê 15 triệu đồng/tháng, doanh thu một năm đạt 180 triệu đồng, tương đương tỷ suất khoảng 3,6%. Với căn hộ giá 6 tỷ đồng nhưng vẫn cho thuê ở mức này, tỷ suất chỉ còn khoảng 3%. Đây mới là lợi suất gộp, chưa tính chi phí nội thất, sửa chữa, môi giới và thời gian căn hộ bỏ trống.
Nguồn cầu thuê nhà tại Hà Nội vẫn lớn, nhất là tại những khu vực tập trung văn phòng, trường học, khu công nghiệp hoặc có kết nối giao thông thuận lợi. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa mọi căn hộ đều dễ tìm khách. Khi nguồn cung ngày càng đa dạng, người thuê sẽ ưu tiên những sản phẩm có mức giá tương xứng với chất lượng và đáp ứng tốt nhu cầu đi lại, học tập, làm việc.
Cuộc cạnh tranh trên thị trường cho thuê vì thế không đơn thuần là cuộc đua giảm giá. Với chủ sở hữu, giữ khách ổn định, hạn chế thời gian căn hộ bỏ trống và kiểm soát chi phí ngày càng quan trọng hơn việc cố duy trì giá thuê cao. Khi người thuê có thêm quyền lựa chọn, chất lượng sản phẩm và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ quyết định sức cạnh tranh của mỗi căn hộ.
