TS Huỳnh Thanh Điền cho rằng khó luật hoá hành vi thao túng thị trường bất động sản.
Chuyên gia kinh tế, TS Huỳnh Thanh Điền (ĐH Nguyễn Tất Thành) trao đổi về khó khăn trong luật hóa hành vi thao túng thị trường bất động sản, đồng thời, đưa ra giải pháp để điều tiết cung - cầu trên thị trường này.
Khó tìm bằng chứng “giấy trắng mực đen"
PV: Thưa ông, khi thảo luận về Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, một vị đại biểu đã đề xuất định danh hành vi thao túng thị trường bất động sản trong luật. Ông bình luận như thế nào về đề xuất này?
TS Huỳnh Thanh Điền: Giống như Việt Nam, luật pháp các quốc gia phát triển như Mỹ hay Liên minh châu Âu EU đang quy định hành vi “thao túng thị trường” trong lĩnh vực chứng khoán. Theo đó, thao túng thị trường là việc lừa dối các nhà đầu tư thông qua kiểm soát hoặc cố tình tác động tới giá chứng khoán.
Tình huống trên thị trường bất động sản lại khó phân định hơn. Nhìn vào biểu hiện trên thị trường, việc thanh khoản kém, hàng tồn kho nhiều nhưng giá bán không giảm thường được coi là một biểu hiện của việc thao túng giá.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc biệt. Vì nhà, đất không tự nhiên sinh ra, kỳ vọng bất động sản tăng giá đủ lớn để nhà đầu tư không chủ động giảm nắm giữ, từ đó, tác động tới giá bất động sản.
Kể cả dựa theo khái niệm về thao túng chứng khoán để đánh giá về bất động sản, điều kiện đủ là hành vi tác động tới giá phải tác động đến đối tượng tham gia giao dịch.
Chưa kể, nếu không là những hành vi cố tình có tính chất hình sự như thông tin sai về tính pháp lý của dự án, bán nhà khi chưa đủ điều kiện..., rất khó chứng minh theo kiểu “giấy trắng mực đen". Việc luật hóa hành vi này, vì thế, chưa thực sự khả thi.
PV : Thưa ông, đâu đó chúng ta vẫn nghe tin đồn về việc có chủ đầu tư ngầm thống nhất mức giá sàn , phía môi giới tung ra các thông tin về khan hiếm ảo, kích thích tâm lý sợ bỏ lỡ... của người dân. Các hành vi này có được coi là thao túng thị trường?
TS Huỳnh Thanh Điền : Các hành vi này nhắm tới kích thích giao dịch, tương tự như các chiêu trò marketing hay cách chốt sale của phía môi giới. Quan trọng hơn, không dễ chứng minh được các dạng thông tin, tin đồn nói trên đã xảy ra trên thực tế.
Tới thời điểm này, vấn đề quảng cáo sai sự thật hay chưa đủ thông tin về dự án nhà ở cũng đang được đề xuất đưa vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Trong trường hợp có hiện tượng lừa đảo, hành vi này sẽ được xử lý theo pháp luật hình sự và các luật có liên quan.
PV : Về lý có thể là như vậy. Nhưng thưa ông, nếu chủ đầu tư, nhà đầu tư cá nhân không giảm giá, người muốn mua nhà càng khó có cơ hội tiếp cận nhà ở?
TS Huỳnh Thanh Điền : Nếu vấn đề cốt lõi là tạo cơ hội để người dân có thể sở hữu nhà ở, chúng ta phải tác động chính vào điểm nghẽn này.
Tôi cho rằng, công cụ tài khóa cần được sử dụng để điều tiết lại cung - cầu của thị trường, trong đó, đánh thuế đầu cơ bất động sản và đánh thuế bất động sản chậm triển khai và đưa vào sử dụng là hai giải pháp chính.
Khi thị trường bất động sản không còn hấp dẫn với người mua đầu cơ được thì chẳng chiêu trò nào có thể thổi giá lên được. Ảnh AI
Kinh nghiệm Trung Quốc
PV: Hẳn ông cũng biết, mỗi lần vấn đề này được trao đổi, thảo luận trên truyền thông lại xuất hiện một cuộc tranh luận gay gắt.
TS Huỳnh Thanh Điền : Theo một nghiên cứu của tôi, thanh khoản trên thị trường bất động sản chưa hướng vào nhu cầu ở thực. Có đến 70-80% căn hộ trong một dự án bất động sản mở bán được mua để đầu cơ.
Như vậy, nếu cầu đầu cơ này giảm xuống, áp lực đến cung sẽ giảm một cách đáng kể. Và nếu đây là một xu hướng chủ đạo trong những năm sắp tới, những người đang găm giữ cũng sẽ buộc phải xả hàng, gia tăng nguồn cung và hạ giá bán.
Điểm nghẽn đang nằm ở chỗ, những nhà đầu tư bất động sản đang là những người chơi chính trên thị trường, cùng với chủ đầu tư. Đương nhiên, họ sẽ sử dụng tất các công cụ để bảo toàn lợi ích của mình.
PV : Thuế đầu cơ bất động sản nếu nhắm vào việc nắm giữ bất động sản không dùng cho mục đích ở là một loại thuế tài sản. Tuy nhiên, trong trường hợp của Việt Nam, đó là tài sản trên đất hoặc tài sản là quyền sử dụng đất. Việc áp dụng có gặp phải vướng mắc gì không, thưa ông?
TS Huỳnh Thanh Điền : Đánh thuế đầu cơ sẽ tác động trực tiếp tới chi phí của việc nắm giữ bất động sản. Người sở hữu không thể để nhà trống mà buộc phải đưa vào giao dịch cho thuê hoặc chuyển nhượng. Điều này sẽ trực tiếp hoặc gián tiếp làm tăng nguồn cung nhà hoặc nguồn cung cho thuê nhà trên thị trường.
Lẽ đương nhiên, khi căn nhà thứ hai, thứ ba... đã đưa vào mục đích kinh doanh, chúng sẽ phải chịu một trong hai nghĩa vụ thuế, thuế kinh doanh cho thuê nhà hoặc thuế đầu cơ bất động sản, tránh tình trạng thuế chồng thuế.
PV : Do đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều người cho rằng, chúng ta nên tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc. Quan điểm của ông như thế nào?
TS Huỳnh Thanh Điền : Trung Quốc đã thí điểm quản lý thị trường bất động sản thông qua công cụ tài khóa này.
Từ năm 2011, Thượng Hải, Trung Quốc đã thí điểm hê thống thuế bất động sản, hướng tới nhà ở giá trị cao và bất động sản thứ 2. Các bất động sản có giá trị vượt ngưỡng bị đánh thuế 0,4 - 0,6%. Theo các nghiên cứu, việc áp dụng thuế bất động sản tại Thượng Hải đã giúp giá bất động sản giảm khoảng 11-15%.
Thâm Quyến thử nghiệm mức thuế cao hơn Thượng Hải, lên tới 1,2%. Dù vậy, giá căn hộ cao cấp ở đây vẫn tăng từ 10-12%, thể hiện cầu rất cao của phân khúc này. Thuế bất động sản trong trường hợp này phát huy vai trò điều tiết lại thu nhập trong xã hội.
Nửa mảnh ghép còn lại
PV : Giả sử chúng ta có áp dụng công cụ thuế này, nguồn cung tăng thêm chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Còn đa phần người có nhu cầu thực về nhà ở chỉ có điều kiện tài chính cho nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại giá phù hợp . Ông nghĩ sao về điều này?
TS Huỳnh Thanh Điền : Nửa mảnh ghép còn lại nằm ở chính sách điều tiết với bất động sản tồn kho. Đất đai là một loại tài nguyên đặc biệt và phải được sử dụng vì nhu cầu chung của xã hội. Trong suốt một thời gian dài, các doanh nghiệp bất động sản liên tục mở rộng quỹ đất, hình thành một khối lượng lớn tồn kho hạng mục bất động sản để bán đang xây dựng.
Thực trạng này, một mặt, làm khan hiếm quỹ đất để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp. Mặt khác, nó làm tăng chi phí tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp không sở hữu sẵn quỹ đất, tác động trực tiếp đẩy giá nhà tăng thêm.
Thị trường cần một chính sách thuế khiến doanh nghiệp đang ôm quỹ đất chưa triển khai hoặc triển khai cầm chừng phải giải phóng quỹ đất này. Đến lúc đó, chúng ta mới bàn tiếp đến câu chuyện nhà ở thương mại giá phù hợp được.
PV : Trở lại với câu hỏi đầu tiên, khi thị trường xác lập cung thật cho nhu cầu ở thật, hiện tượng thao túng bất động sản sẽ tự triệt tiêu, thưa ông?
TS Huỳnh Thanh Điền : Khi thị trường bất động sản không còn hấp dẫn với người mua đầu cơ thì chẳng chiêu trò nào có thể thổi giá lên được. Gốc rễ của vấn đề ở đó.
Việt Nam đang tiến hành làm sạch dữ liệu đất đai, đồng bộ hóa và kết nối với trung tâm dữ liệu quốc gia. Đây là điều kiện để thực thi các chính sách tài khóa để quản lý hiệu quả và minh bạch thị trường bất động sản.
